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房地产成本的结转方法

一、成本结转的时点每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”，数量采用“可售建筑面积”。

二、成本结转的准备

（一）账面成本的整理在竣工结转之前，成本核算对象应清晰，并将账面的成本按成本核算对象一一分解。前期计入公共的成本，应将竣工物业收益部分拆分出来。不得将公共的成本直接结转到某苑区的库存商品。

（二）竣工结转相关资料的准备

1.明确竣工结转的范围

结合六证表或数据开发简表等资料，核对收到的结算相应范围的栋数、座数和型号是否齐全，核对各专业的总表与明细是否一致。

2.核对结算资料是否完整

（1）工程未最终办理结算也尚未取得全额发票的，应联系业务部门协商解决。在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以补提，但最高不超过合同总金额的10%。

（2）工程款已超付的合同或初步结算超过合同价的，应跟踪是否有补充协议或书面说明，在企业所得税汇算清缴时应联系业务部门补齐。

（3）补提成本的底稿是否整理好。即合同资料是否完整清晰，公共配套设施是否有预估成本、是否有应向政府上交但尚未上交的报批报建费用等。

（4）初步结算资料是否出具，应有意识的提前与业务部门协商，提醒业务部门出具初步结算，并对初步结算书的栋数、座数进行核对。

（5）最终结算书出具后应对最终结算书的栋数、座数等进行核对。对于账面列支数和最终结算数的差异，应进行调整。

3.附集团内承建单位和外包单位的“土建”、“机电”、“装修”的标准以参考（因当地的实际情况不同，会有所变化）：

集团内/

外包单位

土建/机

电/装修

毛坯

装修

集团内单位承建

土建

主体工程，室外附属工程（车位、排水、

道路、人工湖、电缆沟、挡土墙等）

毛坯标准+块料铺贴，园建，绿化工

程

机电

主体的给排水、电气工程，室外弱电（电

视、电话、监控系统等）管线预埋，室外给排水（绿化喷淋、消防管等）管道安装

毛坯标准+灯饰，洁具工程

装修

入户门工程（多包含在土建工程里）

毛坯标准（入户门安装可能包含在土建工程，也可能在装修工程列示）

+室内装修工程（天花，ICI漆，木

门木柜地板等）

外包单位

承建

土建

主体工程，室外附属工程（车位、排水、

道路、人工湖、电缆沟、挡土墙等）

毛坯标准+块料铺贴，园建

机电

主体的给排水、电气工程，室外弱电（电视、电话、监控系统等）管线预埋，室外

给排水（绿化喷淋、消防管等）管道安装

毛坯标准+灯饰，洁具工程

装修

入户门工程（多包含在土建工程里）

毛坯标准（入户门安装可能包含在土建工程，也可能在装修工程列示）

+室内装修工程（天花，ICI漆，木

门木柜地板等）

三、成本结转的账务处理

（一）总原则每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”。

（二）特殊情况

同一基底（即同一施工栋号）的物业既有装修又有毛坯，由于开发简表的面积是以施工栋号统计，施工方的付款、结算等，也是以施工栋号为单位出具资料，所以前期归集成本时该种物业作为一个成本核算对象，但结转至库存商品时应分开装修和毛坯，装修成本直接计入装修物业中，土地成本按占地面积拆分，其余成本按建筑面积拆分。注：

此方法仅适用于“同一基地既有装修又有毛坯的物业”的成本结转，其余物业应严格按照成本核算的思路进行。

结转过程中的面积数据房管部未并单独提供，应参考以下方式获取：

1.建筑面积：从售楼系统上导出楼栋明细，将毛坯和装修的建筑面积分别汇总。

2.占地面积：

（1）毛坯基底面积+毛坯花园面积=A（洋房没有基地面积，则以底层的建筑面积代替）装修基底面积+装修花园面积=B（洋房没有基地面积，则以底层的建筑面积代替）

（2）公共占地面积=总用地-A-B

（3）其中毛坯分摊=公共占地面积*A/(A+B)其中装修分摊=公共占地面积*B/(A+B)

（4）毛坯总占地面积=A+毛坯分摊部分装修总占地面积=B+装修分摊部分

若项目出现上述提及的特殊产品时要注意，尽量减少特殊产品类型在成本归集时多次拆分，在成本归集时暂时不要拆分不同产品类型，只需要结转库存商品时才拆分为不同产品类型的成本。