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2022年司考民法－物权法讲义：地役权

1、概念

所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土地进展肯定

程度的利用或者对他人行使土地权利进展限制的权利。

其中需要利用他人之土地的土地被称之为需役地，为需役地供应便利

之被利用土地被称之为供役地。这里所谓利用他人的土地，包括是他人全

部的土地也包括他人拥有用益物权的土地，在我国地役权主要是建立在他

人拥有用益物权的土地之上的；作为需役地的权利人可以是土地全部人也

可以是对土地拥有用益物权的人，在我国主要是对土地拥有用益物权的人。

之所以如此，是由于我国土地实行公有制，但是利用主体是作为私人的用

益物权人。

2、特征

（1）地役权是使用他人土地的权利。但是这种使用只是局部性使用，

而不是对于供役地人的土地进展全方面的使用。也即地役权并不排解供役

地人自己对于自己土地的使用，只是供役地人对自己土地的使用受到了地

役权某种程度上的限制。

（2）地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利。所谓

为了利用自己土地的便利是指为了增加自己土地利用率，增加土地的使用

价值而对于供役地加以利用，并非指不利用供役地就无法利用自己的土地。

（3）附属性：地役权附属于需役地，地役权作为从权利不得独立于

需役地而单独转让或者抵押；需役地全部权或者使用权发生转移或抵押的，

地役权随之转移、抵押。

【重点法条】：《物权法》

第164条：地役权不得单独转让。土地承包经营权、建立用地使用权

等转让的，地役权一并转让，但合同另有商定的除外。

第165条：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建立用地使用权

等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

（4）不行分性：主要表达在两个方面：地役权不因需役地的分割或

者局部转让而受有影响；也不由于供役地的分割或者局部转让而受有影响。

【重点法条】：《物权法》

第166条：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建立用地使用权

局部转让时，转让局部涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第167条：供役地以及供役地上的土地承包经营权、建立用地使用权

局部转让时，转让局部涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。

这两条的规定即为地役权不行分性的立法依据。

△地役权与相邻关系的区分（★★★★★）

地役权与相邻关系在内容上根本上是一样的，但是两者有本质上的不

同，其区分主要表达在：

A、相邻关系为土地全部权内容固然的扩张或限制，是法定的；而地

役权则为土地全部人间基于契约而生之全部权扩张与限制，是意定的。

B、因此基于相邻关系而发生的全部权的扩张或者限制仅在不得已的

情形下发生，即若不进展该种限制或者扩张那么土地全部人就无法正常实

行其土地的利用，因此相邻关系进展的调整是法律的底线；而地役权则是

于相邻关系之外土地全部人更进一步对自己权利的扩张，由于是基于合意

设定所以其范围几乎是没有限制的。

C、相邻关系不是独立的权利，乃是为全部权本身的限制或扩张；而

地役权则是因他物权而受一时之限制，是一种独立的权利。

D、由于相邻关系是法定物权，所以相邻关系之成立及对抗第三人，

均不需要进展登记；而地役权作为意定物权，则需要进展登记，不登记不

得对抗善意第三人。

E、基于相邻关系所生之权利义务与全部权同时存在，不能单独的取

得或丢失，即不因相对人的意思而发生变动；地役权则有所不同，地役权

的取得需要有设立地役权的合同，地役权可以因期限届满，当事人解除地

役权合同等缘由而归于毁灭。

二、地役权的取得

1、因设立地役权的合同而取得地役权

地役权作为意定物权必需由当事人人以法律行为的方式来进展设立，

而设立地役权涉及双方当事人的利益所以应当以合同的方式来进展设定。

（1）设定地役权合同是书面要式合同，当事人必需以书面形式签订

合同。

（2）设定地役权合同的主要条款：

A、当事人的姓名或者名称和住宅；

B、供役地和需役地的位置；

C、利用目的和方法；

D、利用期限；

E、费用及其支付方式；

F、解决争议的方法。

（3）登记作为地役权的对抗要件

地役权从设立地役权的合同生效时设立，但是未经登记的不得对抗善

意第三人。

2、通过遗嘱设立地役权

土地权利