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产业园区运营模式

产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地

区的管理模式和运营模式上具有很大的差异，其管理及开辟是一

个充满智慧的过程。

1984年我国开场设立第一批经济技术开辟区，之后产业园

向来作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建立

的重要支柱。

然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在

各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差异。

第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所

说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往

往在行政主导型园区比拟常见，园区由政府投资开辟，园区为入

驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的效劳，然后收取一

些效劳费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费

收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。

对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运

营。广州天河软件园就属于这种运营模式。

第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资

建立园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有开

展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或者

上

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市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区

在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济开展具有

很强的推动作用，因为园区的开展是建立在企业投资成功的根抵

上的。浦东软件园就属于这一模式。

第三种模式：效劳运营模式。随着经济的开展，只是投资还

是不能满足不少企业的需要，不少企业对园区的效劳环境提出了

更多的要求。在这个根抵上浮现了效劳运营模式的园区。园区为

入驻企业提供人材招聘、人材派遣、信息提供等软效劳，为企业

提供更佳的生存开展环境。效劳运营模式强化了园区与企业的合

作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。

第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的

热起，土地增值的盈利能力远远超过了不少行业的盈利水平。一

些园区获得了土地收储、初步开辟、拍卖的功能，所以一些园区

通过控制大面积的土地，在发展初步开辟后，短期内提升土地的

价值，然后发展地产开辟或者转让。这种模式更像一个有规划的

地产开辟商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开辟

奠定了雄厚的财力根抵。这方面做的比拟好的是中关村软件园。

第五种模式是产业运营模式。一些重要的开辟区其实承当了

调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是

要做一个产业链，比方一些新能源产业园、创意产业园、物流产

业园等，这些产业园在投资初期就会发展招商引资，引入企业资

本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会

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对一些有实力的入驻企业发展投资，甚至直接投资一个全资公司

在园区内运营一个重要的产业工程。这种运营模式的产业园往往

要具备三种职能：行政职能、效劳职能和企业投资运营职能。对

园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两

江国家开辟区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独

资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产

业优势。

所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一

种空间会萃模式，初期的会萃所带来的相关功能需求和衍生经济

行为，造成为了园区不同开展阶段的会萃方式和空间特征，也成

为我们定义开展阶段特征的主要依据；

我们在这里把产业园区的开展定义为四个阶段：

第一个阶段，生产要素会萃

第二个阶段，产业主导特征

第三个阶段，创新突破阶段

第四个阶段，现代科技都市

随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断

的转型，也必然使园区的开展内容和特征存在以下几个明显的趋

势，也是未来产业园区规划和开展中需要注意的内容；

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趋势一、从注重优惠政策向开展产业集群转变：从世界高新

技术产业开展来看，根本经历了由“单个企业→同类企业集群→

产业链→产业集群〞的开展路径演变，高新技术产业惟独集群化

开展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区