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*项目规划设计与风险管理规划设计的目标1.在功能与形式统一的基础上,创造亮点和卖点;2.物有所值;3.比较价格价格类型:总价、单价、得房率。价格单位:价格/套、价格/建筑面积价格/使用面积4.规划设计应用定量化的手段来研究.*项目规划设计与风险管理规划容积率性能价格比1.容积率是区分物业类别的关键指标0.2~0.4独立式别墅0.4~0.6双联式别墅0.8连排别墅1.2~1.5多层2.容积率与利润的关系非线性关系,多因素（地价是关键）3.规划布局与产品价值最好资源用于价值最高处。*项目规划设计与风险管理道路的规划布局与价格性能比1.道路的覆盖率及有效覆盖率２.定量分析道路的经济指标3.道路的类型版权所有，不得翻印*房地产全程运营及风险管理2009年2月15日*项目开发建设的运营管理

现象很重要,比现象重要的是数据;比数据重要的是理解,比理解重要的是结论,比结论重要的是执行,永远重要的是目标.*项目开发建设的运营管理

正向思维:经历很重要,比经历重要的是经验;比经验重要的是上升到理论,比理论重要的是标准,永远重要的是优化与发展.逆向思考:目的目标（KPI）计划执行方案*我们面临复杂系统的环境1、我们自以为我们能预测未来。事实上，客观环境和条件是动态变化的。2、我们自以为我们的预测是正确的。其实我们的认识是有限的。3、有时我们认识能力导致复杂问题简单化了；有时我们把简单问题复杂化了，无法把握本质。4、简单中思考复杂；复杂中寻求简单。5.越复杂系统改进空间越大。*企业关注的问题最关心投资与收益；机遇与回报；竞争优势；业绩增长。最怕风险（不确定性）:政策、市场、技术、进度、成本、人????最大的风险失控，企业-“三控”；项目-“三控”“二管”“一协调”最有效的办法全过程、系统、企业层面的集成运营管理*定位行业定位制造业?服务业?金融业?集成?服务?投资?全生命周期的价值链和利润链公司定位领跑者跟跑者追跑者差异化领先者…….专业化多元化(纵向、横向)项目定位地块时空定位（动态属性）产品定位（产品…..极品）个人定位专业管理操作集成(整合)到位不越位补位不抢位*房地产运作的境界挣钱生产经营型赚钱竞合整合重组生钱资本运作來錢资金资本+智力资本*项目开发建设的运营管理

核心能力1：周小川：每次危机都呈现出不同的特征，核心能力在于能迅速判断问题的本质，并采取相应的措施(准、快、狠的折腾)。例：1、预售条件变化2、供电政策变化3、90/70政策4.…………*项目开发建设的运营管理

核心能力21、发现及挖掘动态的需求2、及时满足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3.技术能力*项目开发建设的运营管理

核心能力4:平衡能力（匹配能力）资金平衡:现金流平衡（生存及安全）土地、客户、产品/区位、品味、价位供需平衡（存、供、销）系统平衡:复杂系统、自平衡系统、简单系统资源平衡:供需平衡、内外平衡*项目开发建设的运营管理

管理层次1、技术层面：工具，效率，质量，成本2、科学层面：体系、系统、规律、方法论3、哲学层面：认识论、本质、