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旧村改造房产调查及测绘方法探讨

房产调查及测绘是规范和促进城区旧村改造的主要内容，通过生产实践对房

产调查及测绘方法进行了深入探讨和总结。

标签旧村改造；房产调查；房产测绘

1引言

随着我国城市建设的迅速发展，城乡一体化的逐步实施，城中旧村的建筑密

度过大，人居环境较差，社会构成复杂，可建设用地逐步减少等问题突显，必将

影响到城市建设发展的步伐，所以必须对城中旧村进行改造。其是推进郊区城市

化的一项重要内容，是实现农村现代化发展的客观要求，也是促进农村可持续发

展的重要途径。

受某市国土房管局的委托我院对该市大坦沙岛旧村用地红线范围内的建筑

物进行测绘，对房屋测量计算及房屋的附属物和权属进行调查。大坦沙岛总面积

约3.5平方公里，岛上三个村庄河沙村、西郊村、坦尾村由北往南分三段分布。

其中河沙村、坦尾村建筑物较密集，大部分为私人自建住宅，部分为村集体物业

和周边部分国有企业，且河沙村宅基地房产相比坦尾村而言建筑层数及容积率相

对较高，西郊村范围建筑物基本为非住宅的集体物业，其用途多为工业厂房，且

未建设用地较多。

2房产调查及测绘方法

2.1资料收集和分析

根据调查和测绘工作的实际需要，必须在委托方的配合下组织收集测区红线

范围图以及地形地籍图，各村原有的调查档案及各种权属文件等相关图件资料，

建立图表电子文档模版。依据收集到的资料对各村调查实行分块进行，先制作调

查工作底图，底图利用南方测绘CASS7.1软件制作。为了便于调查中发现问题，

对底图各房屋边长进行标注以便于实地比较、纠错。在工作底图上进行预编号以

防止发生遗漏。工作底图比例尺以方便调查及记录为原则自行确定。为便于同原

有资料统一，各村调查区块最好参照原有方案设定。

2.2房产调查

2.2.1房产调查方法

房产调查由委托方指派的带测人员、调查组长和调查助手3人组成一个工作

组。外业调查组调查前，先由村带测人员提前对调查块内的居民进行通知，通知

本区块的调查日期和时间，约定权利人在家等候，并通知权利人所要复印提供的

资料，以便于调查工作的展开。调查时组长负责画房产实地勘丈草图和记录数据

工作，对每栋建筑物的情况进行调查；并且按照要求，对房屋进行宗地编号（宗

地编号为块号加3位流水号，如HS-01-010：表示河沙村1号地块的第10号宗

地，编号填写在表格及标注底图上），仔细认真填写个人宗地详查表（特别注意

房屋结构、层数，房屋阳台、飘楼的区分）；注意房屋附属物如花圃、围墙、果

树的调查；在调查底图上标注实地范围测量数据（同底图有出入的）以便于内业

处理成图及面积计算。并且必须对房屋结构及附属物进行拍照。对调查中发现的

新建房进行统一补测。

2.2.2房产调查内容

房产调查应调查建（构）筑物的房屋座落、层数、四至、建成年月、证载用

途及现状用途、证载基底面积；建筑结构的调查中简易结构要分开有墙体与无墙

体。

房屋座落是指房屋用地所在街道名称和门牌号。缺门牌号时，应借用毗连房

屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋用地座落在两个以上街道或有两个以

上门牌号时，应全部注明。

房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；地下室层高

在2.20m以上计算层数；假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，

以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

房屋四至是指房屋范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向表示

邻接房屋结构、门牌或巷道名称。

房屋建成年月是指房屋实际竣工年月。因调查范围内房屋建成时间较长，多

数无竣工资料提供，考虑到实际操作的困难，建成年月参考权利人提供的建设用

地批準书或宅基地使用证的证载时间，无建设用地批准书或宅基地使用证的应询

问权利人实际的建设时间，再根据房屋实际的新旧程度和建筑材料加于判别，或

由村委会提供相关证明材料。拆除翻建的，应以翻建竣工年份为准。

证载用途根据权利人提交的产权文件填写。

现状用途是指房屋的实际用途。

个人所有的房屋按照产权证上的姓名填写，产权人已死亡的，应注明代理人

的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。单位所有的房屋填写单位全称。

两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。

2.3房产测绘

2.3.1外业测量方法

对大面积的范围进行图根控制测量，采用天宝5800GPS—RTK接收机使用

该市