前瞻研究：数字时代的游民，房价、政治与产业变迁的交织脉络.docx

正文目录

引言 7

21世纪美国两次房地产浪潮复盘 8

1.1 2001-2012年的第一次房地产浪潮 9

2012年至今的第二次房地产浪潮 16

美国两次房地产浪潮推动因素的异同 21

产业发展和贫富分化对房价的影响 27

高科技产业发展推动美国重点城市房价明显上涨 27

贫富分化严重,城市间房价变动差异大——以加州为例 35

展望美国房地产市场对经济和政治的影响 41

房地产是美国经济的重要支柱 41

基于房地产市场的美国大选前瞻 45

投资建议：关注布局核心城市的国央企 62

风险提示 63

图表目录

图表1：1987年至今，美国经历了两轮房价的快速上涨 7

图表2：第一次房地产浪潮中房价指数涨跌情况 10

图表3：第一次浪潮房价和股价走势的五个阶段 12

图表4：第一次浪潮房价和GDP走势的四个阶段 12

图表5：租金的涨幅与通货膨胀走势相同 13

图表6：第一次浪潮中售租比变动剧烈 13

图表7：第一次房地产浪潮中美国东西海岸地区房价上涨幅度较大 14

图表8：东南和西南地区的重要城市房价上涨幅度较大 15

图表9：2012年至今房价经历从复苏到快速上涨再到调整的多阶段波动 17

图表10：第二次房地产浪潮房价和股价走势的五个阶段 18

图表11：第二次房地产浪潮房价和GDP走势的五个阶段 18

图表12：租金上增速略高于CPI增速 19

图表13：售租比创新高 19

图表14：2012-2024年各州房价涨幅 20

图表15：2020-2024年各州房价涨幅 20

图表16：2012-2024年重点城市房价涨幅 21

图表17：2020-2024年重点城市房价涨幅 21

图表18：两次浪潮启动过程政策利率处于下降状态或低位 22

图表19：30年抵押贷款固定利率下降 22

图表20：2020年次级贷款指数进入历史高位区间 22

图表21：2001年后美国实际GDP增速上涨 23

图表22：2021年后美国实际GDP增速上涨 23

图表23：2020-2023年抵押贷款信用评级普遍较高 24

图表24：2021年抵押贷款信用评级质量创新高 24

图表25：第一次房地产浪潮房价进入下跌后抵押贷款违约率才开始上涨 24

图表26：积极的财政政策增加个人收入以及居民储蓄 25

图表27：远程工作增加了住房需求，对房价有正向作用 26

图表28：西海岸城市实际房价已经高于前一次浪潮顶点 28

图表29：2023年加利福尼亚风险投资额最高 29

图表30：风险投资主要集中在软件行业和健康行业 29

图表31：2018-2020年美国各州软件行业投资和生产情况 31

图表32：洛杉矶和旧金山信息行业从业人员占比远高于美国平均水平 32

图表33：2018-2022年主要城市生物科技与制药领域风险投资额（百万美元） 33

图表34：纽约和波士顿健康行业从业人员占比远高于美国平均水平 33

图表35：亚利桑那州2016-2019年人口流入情况 34

图表36：华盛顿州2016-2019年人口流入情况 34

图表37：加州及核心城市实际房价走势 36

图表38：加州平均房价低于第一次房地产浪潮的顶点，与核心城市表现分化 36

图表39：房价和贫富分化正相关 37

图表40：美国与加州各收入区间人群比例分布 38

图表41：加州基尼系数呈上涨趋势且高于美国 38

图表42：加州信息行业人员集中在洛杉矶和旧金山 39

图表43：信息行业收入远高于其他行业(万美元) 39

图表44：贫富差距大的地区重点城市房价高，州内城市间房价差异大 40

图表45：住宅投资在疫情初期对经济具有直接拉动作用 41

图表46：房地产占GDP比重呈现上涨趋势 42

图表47：住房投资和消费占GDP的15?左右 42

图表48：2015年100户住宅建造对典型州收入及就业的影响 43

图表49：房地产价格与通货膨胀相互作用的路径图 43

图表50：2024年7月美国CPI分项权重 44

图表51：住宅在CPI权重占比先下降后上升 44

图表52：2016-2020年房价和生活成本涨幅与民主党得票率变化 45

图表53：2020-2023年美国部分城市房价和生活成本涨幅 46

图表54：加利福尼亚州——州旗、州徽 46

图表55：内华达州——州旗、州徽 47

图表56：科罗拉多州——州旗、州徽