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孵化器招商策略方案

孵化器的运营成功与否，主要取决于出租率的高低。因此，

国内孵化器的主要收入来源是房屋租金。在这种情况下，如何

让客户选择孵化器，孵化器的形象定位非常重要。孵化器应该

告诉客户，相同租金下，租赁孵化器所享受的服务要远高于其

他办公场所。或者虽然孵化器租金高于周边办公场所，但客户

能获得的价值要远高于其他办公场所。此外，孵化器应该根据

自身情况，做好专业定位，并积极申请孵化器资格认定和市孵

化器认定工作。

孵化器出租的价格一般分为起价、均价、最高价。对外报

价在一段长的时间内是不会轻易变更的，最终成交时都会根据

客户资质、租赁面积、市场行情，结合免租期给予客户一定的

价格折扣。孵化器可以采用竞争导向的定价方法确定均价，选

择中间楼层作为基准楼层，以均价作为该楼层的租金报价，然

后每增加一个楼层，租金报价增加每降低一个楼层，最后根据

每层的朝向、采光、格局、景观、视野等因素，来确定本楼层

不同单元的租金报价，相同楼层朝南、朝东的写字间要比朝北、

朝西的写字间价格略高。考虑到孵化器是刚刚成立的，知名度

不高，物业成熟度不够，为了吸引客户入住，租金成交价格可

以比正常租金水平低5%-10%。此外，为了将孵化器经营成为

一个高品质的孵化器，需要吸引一些高资质客户入住来提升自

身形象，在租金价格上再给予一定的折扣，同时在其它费用上，

如车位费、装修管理费、超时空调费、广告位费用上能有一定

的优惠。

国家为大力发展科技型中小企业，对孵化器建设给予一定

的政策支持。按照《科技企业孵化器认定和管理办法》的要求，

孵化器分为三类，即综合孵化器、专业孵化器、特色产业孵化

器。针对不同类型的孵化器，支持的要求各有不同。因此，孵

化器应该根据自身情况，做好专业定位，并积极申请孵化器资

格认定和市孵化器认定工作。

自主招商是一种招商途径，也是孵化器招商的重要手段。

孵化器可以通过自主招商，积极开展市场推广活动，提高孵化

器的知名度和美誉度，吸引更多的客户入住。此外，孵化器还

可以通过与相关企业、机构建立战略合作关系，共同开展招商

活动，实现互利共赢。

场内接待是孵化器招租中最为重要的方式之一。客户可以

通过自己上门或代理引进，来孵化器现场进行咨询、参观和考

察写字楼。招商人员在现场介绍、陪同参观考察并通过详细介

绍和游说客户，促成客户成交。因此，招商人员的仪表言谈举

止和对国家支持科技型企业的政策熟练程度非常关键。

现场接待的招租方法体现了孵化器租赁的特点，客户可以

直接考察有意向的房间，亲身感受孵化器的管理及配套设施。

因此，招租工作不仅是孵化器招商部门的工作，而是孵化器各

部门的工作。应该建立起以招商为导向、各部门配合的招商体

系。

为了提高现场接待的效果，孵化器应该设立招商中心，作

为租赁推介的主要场所。招商中心不仅要展示孵化器形象，同

时也要为招商人员和客户提供一个舒适的洽谈空间。销售人员

应该具备端庄的相貌、良好的气质和仪表、自信心强、热情开

朗、专业知识和语言技巧，并能够平衡孵化器和客户的利益。

除了现场接待，电话直销和网络招商也是孵化器招租的重

要方式之一。电话直销虽然命中率较低，但可以作为招商人员

锻炼心理素质和提高语言表达能力和客户沟通能力的方式。网

络招商则是与客户和代理公司之间沟通的一个非常有效的方法。

无论采用哪种方式，保证沟通渠道的双向畅通、信息传达的准

确及时完整、获取信息的便利性都是至关重要的。

孵化器官方微博、微信等社交媒体平台宣传，以及在信息

网站如58同城、赶集网等发布招商信息，可以提高孵化器的

知名度和吸引潜在客户。此外，购买信息网站的端口，及时获

取客户联系方式，也是一种有效的推广方式。

扫楼推销是一种比较耗费人力的方法，但在孵化器招租初

期和租赁淡季时使用，可以增加孵化器的知名度和积累长期客

户资料。DM邮寄虽然可以向远离孵化器的写字楼推广，但是

收效不大，短时间内难以产生直接效应。来电咨询的客户一般

面积较小，承租能力较低，收效也不太明显。

为了完成孵化器的招租任务，可以考虑与房地产代理公司

合作，共同推广孵化器。代理公司可以通过签订代理委托协议，

为客户寻找适合的办公场所，并促成客户在写字楼签约，从中

赚取佣金。掌握代理行可以节省招商人员的人力，同时代理公

司作为客户的代理人，更能得到客户的信任，在谈判签约过程

中起到独特的作用。

各代理行建立业务合作