滨江集团(002244)低毛利项目结算拉低利润率，聚焦杭州同时拓展新方向.docx

一、年内结算滞后，低毛利项目结算拉低利润率水平

24H1滨江实现营业收入242.0亿元，同比下降10%，营业利润18.6亿元，同比下降32%，归母净利润11.7亿元，同比下降29%，扣非归母净利润11.3亿元，同比下降30%。24Q2营业收入105.0亿元，同比下降38%，营业利润6.8亿元，同比下降52%，归母净利润5.1亿元，同比下降53%，扣非归母净利润4.8亿元，同比下降55%。

图1：滨江集团营业收入及同比 图2：滨江集团归母净利润及同比

800

700

600

500

400

300

200

100

0

16 17 18 19 20 21 22 2324H1

80%

60%

40%

20%

0%

-20%

-40%

40

35

30

25

20

15

10

5

0

16 17 18 19 20 21 22 23 24H1

50%

40%

30%

20%

10%

0%

-10%

-20%

-30%

-40%

营业收入（亿元） 同比（右） 归母净利润（亿元） 同比（右）

数据来源：公司年报及中报， 数据来源：公司年报及中报，

交付节奏影响上半年结算，当前可结资源充沛。24H1滨江并表结算金额236.7亿元，同比下滑11%，竣工交付节奏的年内波动影响上半年结算体量，24H1竣工面积134万方，同比下滑40%，占24年竣工计划的比例为30%，较23年上半年当年竣工占比的56%下滑26pct。当前公司结算资源对应20-21年销售，两年平均权益销售额786亿元，下半年结算规模预计将会同比增长。公司20-23年年均800亿元的权益销售表现，未来几年的收入规模有较高的确定性。

图3：滨江集团竣工面积及并表结算面积 图4：滨江并表结算金额及权益销售金额（亿元）

250

200

150

100

50

-

2020H 2021H 2022H 2023H 2024H

160%

140%

120%

100%

80%

60%

40%

20%

0%

1,000

800

600

400

200

-

2018201920202021202220232024E2025E

并表结算金额（亿元）

80.0%

70.0%

60.0%

50.0%

40.0%

30.0%

20.0%

10.0%

0.0%

竣工面积（万方） 并表结算面积（万方）结算面积/竣工面积（右）

权益销售金额（亿元）（滞后3年）结算金额同比（%，右）

数据来源：公司年报及中报， 数据来源：公司年报及中报，克尔瑞，

低毛利土地集中结算，拉低上半年利润率。24H1滨江整体、扣税毛利率分别为

9.6%、8.8%，较23H1下滑8.7pct、6.6pct，24Q2整体、扣税毛利率分别为6.3%、

5.9%，两集中时期竞配建低毛利项目结算，公司毛利率出现历史最低点。在三费费用管控稳定、未计提减值的情况下，公司归母净利率4.8%，较23H1归母净利率下滑1.2pct，同样为历史最低点。20-21年拿地项目结算完成后，22年开始滨江拿地项目利润率有所回升，毛利率有望从低位企稳回升。

图5：滨江集团整体及扣税毛利率 图6：滨江集团归母净利率

40.0%

35.0%

30.0%

25.0%

20.0%

15.0%

10.0%

5.0%

0.0%

16 17 18 19 20 21 22 23 24H1

整体毛利率 扣税毛利率

14.0%

12.0%

10.0%

8.0%

6.0%

4.0%

2.0%

0.0%

减值

减值

16 17 18 19 20 21 22 23 24H1

归母净利率

数据来源：公司年报及中报， 数据来源：公司年报及中报，

年份201620172018

年份

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2023H

2024H

结算毛利率

25%

30%

36%

35%

27%

25%

17%

17%

18%

10%

杭州

29.9%

30.7%

36.0%

46.4%

24.4%

20.7%

15.7%

18.3%

17.2%

13.4%

非杭州

7.9%

26.0%

32.8%

18.6%

28.7%

30.8%

21.3%

13.9%

19.8%

0.4%

温州

24.6%

金华

19.8%

21.6%

18.8%

15.9%

嘉兴

50.6%

24.2%

上海

11.9%

数据来源：公司年报及中报，

二、销售排名攀升，价格表现稳定

24H1滨江实现销售金额582.3亿元，同比下滑37%，销售排名上升至第8位，较

23年提升3位，销售表现相对稳定。24H1滨江平均销售均价4.66万元/平，为同期杭州销售均价的1.5倍，近几年滨江销售价格稳定领先杭