有房必有账：解密房屋养老金.docxVIP

目 录

一、住宅专项维修资金是什么？ 6

（一）为什么：商品房质保期仅2-5年，而平均房龄已超10年、8成要修 6

（二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯消防等共用设备 6

（三）有多少：测算累计结余超1万亿 6

二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交 7

（一）首次归集：建安成本5%~8%，高层、电梯房收更多 7

（二）续筹：首次归集余额不足30%需续交 8

（三）补建：“老破小”尚有制度空白 8

三、怎么管理运营的：建账到户，可买国债可定存 8

（一）管理：建账到户，政府监督 8

（二）运营：可买国债可定存 8

四、怎么支取：“双2/3”事前表决，应急可事后公示 9

（一）一般程序：“双2/3”原则，事前表决 9

（二）应急程序：事前不用表决，事后公示即可 9

五、各地实践的情况：动用少，审批严，不均衡 9

（一）动用少：以济南为例 9

（二）审批严：以济宁为例 10

（三）不均衡：以北京为例 10

六、维修资金和房屋养老金的区别 10

（一）包含关系：维修资金是房屋养老金的一部分 10

（二）钱从哪来：个人账户业主担，公共账户财政出 10

（三）用在哪里：个人账户分担维修压力，公共账户长期兜底保障 11

图表目录

图表1 维修资金修什么 6

图表2 维修资金有多少 7

图表3 北京全市维修资金当期有结余，但朝阳区已连续出现赤字 10

图表4 房龄越大，房屋养老金责任越大 11

一、住宅专项维修资金是什么？

（一）为什么：商品房质保期仅2-5年，而平均房龄已超10年、8成要修

根据《建设工程质量管理条例》，正常使用条件下，屋面防水、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等最低保修期限为2-5年，而据中国保险学会，2023年城镇化商品房平均房龄11年，10年以上房屋的维修率可达到80%；后续维修费用若仅凭物业公共收益（电梯广告、地下停车场收入等），支付压力将越来越大。

（二）修什么：屋面外墙等共用部位和电梯消防等共用设备

根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅专项维修资金（下称“维修资金”），是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。其中，共用部位（如屋面、外墙）和共用设施设备（如电梯、消防设施），是指全体业主共同使用、共同拥有，但实物不能分割的部位和设施设备（包括建筑物的基础、承重结构、外墙、

屋顶等基本结构部分；通道、楼梯、电梯、大堂等公共通行部分；消防、公共照明等附属设施、设备；小区内的道路、绿地等部分）。

以杭州为例，2022年专项维修资金约24.2%用于房屋渗漏维修、29.6%用于电梯维修、23.7%用于消防设施设备维修。

图表1 维修资金修什么

资料来源：住建部，北京住房公积金管理中心，

（三）有多少：测算累计结余超1万亿

当前全国层面维修资金规模不可得，参考《住宅专项维修资金管理办法》及济南、北京等地披露情况，测算可得，2023年全国维修资金当期结余约800亿（归集约1036亿、

使用约249亿），累计结余约1.5万亿。

流量测算：分别看收入端（当期归集金额）和支出端（当期使用金额）：

收入端，2023年维修资金归集资金约1036亿：按全国住宅建安成本均价的5%（5%为

首次归集的最低比例，详见第二章）*历年全国新房销售面积测算，可得维修资金当期归集资金从2008年约355亿升至2021年的高点约1702亿，再降至2023年约1036亿。

支出端，2023年维修资金使用资金约249亿。据上海市房地产科学研究院（隶属于上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局）院长严荣在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中的表述，“累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右”。我们的测算参考济南（使用量全省第一、全国居前）2015年前和2016年以来累计使用资金比例

（大致为1：3），假设全国2008~2015年累计使用资金占累计归集资金较少（2.5%），后续逐年按比例外推，至2023年底累计使用约10%。

存量测算：加总历年流量数据，测算全国维修资金累计结余（即余额）约1.5万亿。作为验证，上海市房地产科学研究院院长严荣在《我国房屋养老金制度：背景与框架》一文中提及，“目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元”。

图表2维修资金有多少

资料来源：住建部，齐鲁晚报，测算，注：收入端（归集），不考虑增值收益、补缴，按建安成本5%征收测算；支出端（使用），按2023年底累计使用占累计归集资金的10%测算

二、怎么收的：买新房时首次归集，余额不足30%需续交

（一）首次归集：建