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?房企轻资产商管布局现状及模式研究

近年来，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债的压力下，房企纷纷调整发展重心，聚焦主业、收缩布局。对于房企商管业态而言，在当前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。

同时，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，轻资产化转型已成为行业共识。多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型。将轻资产运营作为重资产业务的补充，并逐渐扩大轻资产业务的规模。目前，房企商管轻资产运营正从传统开发模式中逐渐分离出来，形成独立赛道，并在资本市场上凸显价值。2019年末以来，多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。

中长期来看，一二线城市商业地产步入存量时代，三四线城市消费扩容提质，都给轻资产模式下的商管业态带来潜在增长空间。对于企业来说，低成本、高收益的轻资产商管业态增长空间可观。目前，品牌管理输出模式在外拓中发挥着越来越重要的作用，未来商管运营将深度专业化，运营能力和品牌效应将是核心竞争力所在。

PART.01

行业调整期下

商管轻资产运营成为重要发展趋势

1、房企多元业务收缩，商管业务仍然大有可为

中国房地产行业经过多年的高速发展，企业地产开发板块的业务模式已相对成熟。不少房企在完成城市布局和规模扩张的同时，也围绕地产开发上下游产业链进行多元化布局。

具体来看，房企多元业务的拓展包括但不限于物管（住宅、商业）、商办（购物中心、写字楼）、酒店、长租公寓、产业地产、物流地产、养老、文旅地产，以及农业、教育、医疗、机器人、金融、新能源汽车等业态。一方面，房企基于自身的项目开发资源和资金规模优势，有益于多元业务的发展。另一方面，战略层面出发，房企也寄期望于通过多元业务板块的布局拓展，可以为企业的长期可持续发展寻求新的利益增长点。

但近年来行业格局发生剧变，以降杠杆为政策主基调、针对房地产业的调控持续，市场下行调整。房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债的压力下，房企纷纷对自身的业务布局做出调整，聚焦主业、收缩布局，开源节流回笼资金。陆续有房企剥离长租、养老、文旅等业务板块，新能源汽车等重资产的多元业务板块也偃旗息鼓。

不过在目前的政策和市场背景下，行业发展从增量逐步转向存量市场，商管业务仍然大有可为。对于不少规模房企而言，商管业务在多元化业态布局中相对成熟，仍是一个重要的业务板块。相对地产开发而言，商管业务具有较高的盈利水平，且能带来持续的收入和一定的品牌影响力。

2、拓展轻资产运营成为商管业态发展的重要趋势

从商管业态的运营和盈利模式来看，重资产模式下，运营物管团队由资产持有方组建，营业收入属于资产性收入。轻资产模式下，商管公司主要通过委托管理、品牌及管理输出、咨询顾问、整租等模式为业主方提供服务，从而获取商业运营、物业管理服务收入。

目前，随着商管行业发展日渐成熟、商业存量持续增加，多数企业逐步由自持运营的重资产模式向输出管理运营服务的轻资产模式转型。将轻资产运营作为重资产业务的补充，从单纯的商业地产开发转向开发和管理“轻重并举”，并逐渐扩大轻资产业务的规模。进入以管理能力和增值服务收益为核心的商管、资管时代。

具体来看，近年来万达集团、万科印力、华润置地、龙湖集团、大悦城控股、宝龙地产等纷纷提速轻资产项目的布局。2018年碧桂园文商旅整合成立，2022年成功签约35个优质轻资产项目，市场化项目比重持续加大。2020年万达商管宣布，从2021年开始不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略。2021年，龙湖也宣布全面启动轻资产模式，龙湖智创生活开始与独立第三方拥有的购物中心探索轻资产商业运营模式。

商业地产运营轻资产化的趋势，一方面是因为在商业地产重资产的开发模式下，高能级城市或是核心区域的项目，在开发和运营过程中需要大量的资金沉淀。但在目前行业下行、企业融资端吃紧、流动性承压的行业背景下，重资产模式推进阻力明显加大、而轻资产模式的成本和风险较低。另一方面，近年来商业地产竞争愈发激烈、对运营管理能力提出了更高的要求，轻资产模式下商管团队运营经验成熟、产品线相对丰富完善、运营规范性及标准化也具备优势。

总体而言，轻资产化已经成为商业地产运营的重要趋势，作为扩大商管业务规模、增强商业品牌影响力和谋求发展的有效路径，当前涉足商管业态的房企都将轻资产管理输出作为重要的商业发展战略。

表：截至2022年末部分房企商业运营轻资产战略及发展现状（略）

PART.02

分拆上市盘活存量

轻资产商管业务增长空间可观

1、轻资产运营分拆上市，为业务发展注入活力

随着各大开发商纷纷调整发展重心，轻资产转型已成为行业共识，主要包括代建、商管在内，房企正在推动更多轻资产