房地产项目转让形成的困局及法律解决策略.docx

房地产项目转让形成的困局及法律解决策略

以“股权转让”的方式转让房地产项目是现在房地产公司采取比较多的项目运作方式，该方式虽然存在着“拿地”简单、效率高，但也产生诸多具有争议的法律问题。文章从一起以“股权转让”方式转让房地产项目的纠纷案例入手，分析此模式下的法律风险并为交易双方提出合理建议。

目录

一、案情简介和争议焦点(一)案情简介(二)争议焦点二、房地产项目形成的困局及法理分析(一)以股权转让方式转让房地产项目的股权转让协议是否有效(二)公司将建设项目进行内部分割是否有效(三)实际施工人的认定及与其相关权利三、启示与建议

以“股权转让”的方式转让房地产项目是现在房地产公司采取比较多的项目运作方式，该方式虽然存在着“拿地”简单、效率高，但也产生诸多具有争议的法律问题。对于股权转让协议效力认定，应当认为公司股权转让与土地使用权转让相互独立、互不等同，股权转让协议有效。以及房地产项目内部分割系公司内部事务的机构按照其权限分工对公司经营管理事项等作出的决定，在公司内部发生效力。实际施工人不具有优先受偿权，及借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人不能突破合同相对性。

1

案情简介和争议焦点

(一)案情简介

J有限责任公司成立于2010年，股东为唐某、周某二人，持股分别为64%、36%。2016年，J有限责任公司召开股东大会，全体股东一致决定，工程项目1号地块由股东唐某负责独立开发并享有收益权。陈某与J有限责任公司股东唐某于2016年签订《合作协议》，约定合作开发项目。随后,陈某基于与J有限责任公司股东唐某达成的协议,于2017年1月与贵州宏伟房地产开发实业有限公司签订《合作开发协议》，约定双方合作开发项目。陈某于2017年与李某签订《股份转让协议书》，约定将其（陈某）承包的项目、由李某出资收购。2018年5月12日，周某作为公司股东发表了《股东放弃股份有限受让权声明》，声明放弃对唐某出让股份所享有的优先受让权。同年5月19日，唐某作为转让方、孙某作为受让方，共同签订《股权转让协议书》，约定唐某持有J公司36%的股权转让给孙某，孙某可对1号地块进行开发，并注明了因1号地块开发的前期事务与陈某之间合作的合同权利义务关系由孙某处理。股权转让协议签订后，李某遂与孙某共同协商案涉项目开发事宜,并签订《合作协议》约定李某在本项目持股比例55%;孙某在本项目持股占比45%,后李某与孙某双方再次签订了《合作补充协议》。鉴于上述协议的签订、权利的取得，2018年4月26日，李某与孙某共同以贵州宏伟房地产开发实业有限公司的名义将案涉工程项目发包给正然建筑工程有限公司进行施工建设。在正然建筑工程有限公司施工建设过程中，步某与李某、孙某经协商，于2019年1月3日，签订了《合作协议》，约定项目的开发由步某方全面负责，负责管理资金、财务、开发、施工、销售方面的工作。2019年1月14日，步某与李某、孙某经协商，签订了《补充协议一》，2019年12月31日，签订了《补充协议二》。后正然建筑工程有限公司将工程转包给陈某施工建设，陈某又将工程转包给杨某施工并实际完成建设。(二)?争议焦点1.唐某与孙某股权转让协议是否有效原告唐某提出解除与被告孙某签订的《股权转让协议》，并确认原告享有J公司36%的股权。被告孙某不同意转让该《股权转让协议》，其称与原告签订股权转让协议是基于原告唐某对1号地块享有独立的开发权利，但是在合同履行过程中，原告不配合被告办理相关规划许可证的手续，所以被告孙某未进一步支付剩余股权转让款。唐某与孙某股权转让协议是否有效？按照传统观念，股权转让指出让方将其享有的公司股权转让给受让人，但是本案中，唐某与孙某签订股权转让协议的目的，不仅仅是股权转让，而是以转让股权的方式转让房地产项目，股权转让仅作为一种媒介。以股权转让方式转让房地产项目，涉及多个法律问题，如股权转让协议效力、土地使用权和房地产项目权属的问题，该行为意为转让土地使用权，意图规避《中华人民共和国城市房地产管理法》。因此，唐某与孙某股权转让协议效力如何？存在多种观点，对于本案走势影响巨大。2.J公司将建设项目进行内部分割是否有效在通常情况下，建设工程项目是由公司作为一个整体去进行开发建设，但是在本案中，J公司将项目分割成两个部分，其中1号地块由股东唐某独立开发并享有收益。对此，有观点认为公司仍然有权对该项目进行开发，其他意见相反。J公司将建设项目进行内部分割的行为是否有效，尚值得本文讨论。3.实际施工人的认定及与其相关权利J有限责任公司将项目给唐某开发，后唐某与陈某约定合作开发，陈某将项目发包给贵州宏伟房地产开发实业有限公司施工，后李某出资收购陈某开发的该项目。唐某将股权转让给孙某，后孙某与李某一起合同开发该项目。贵州宏伟房地产开发实业有限公司又将项目发