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某楼盘营销策略方案

“顺驰—汉沽第壹城”营销策略方案（天津灵狮广告文化发展有限公司）

目录：

第一篇：分析篇

一、市场背景：

二、竞争对手分析：

三、已售产品分析：

四、已购客户分析：

五、产品前期市场推广简要分析：

六、分析总结：

第二篇：策略篇

一、项目营销目标：

a)项目的总体销售目标

b)分阶段的销售目标：

二、项目总体营销策略

1、项目整体营销思路

2、销售现场策略

3、价格策略

4、渠道策略

5、推广策略

第三篇：执行篇

一、月度营销推广方案

1、财务指标

2、推广目标

3、渠道

4、销售控制

5、现场说辞要求

6、推广主线

7、推广步骤

1）推广主题

a)宣传时间

b)宣传内容

c)宣传意义

d)宣传媒介

2）配合活动主题

a)活动时间

b)活动内容

c)活动对象

d)资源整合

第一篇：分析篇

一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积

441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是

我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业

体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机

械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，

盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

顺驰第壹城所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为

汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企

业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导

班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为

一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

汉沽当地房地产市场的发展，应该是从今年正式开始，正继房地产、井田置

业、开发区晟达房地产、绿地置业及顺驰地产在寨上街开发主流房地产产品开工

面积达到了20万平米以上。在比较初级的汉沽房地产市场中，不管是市场先入

者，还是市场后来者，基本都得了较好的市场回报。其中绿地置业的“绿地人家”

及正继房地产的“滨河家园”以其低价位得到了市场中初级客户的认可，而井田

置业的“蓝水湾”和顺驰“第壹城”则得到市场中高级客户的认可。

汉沽顺驰第壹城，位于汉沽文化街（迎宾路）与东风路的交接处，由于东风

路连接着汉沽未来的旅游区，因此其具有较高的升值潜力。社区南临汉沽区重点

中学一中、八中，文化氛围浓重。社区规划建筑面积约12万平方米，景观设计

公司为香港景易设计，物业服务提供为顺驰物业公司，从整体上看为顺驰强力军

团的又一次联合出击。从产品上看，顺驰第壹城仍沿续顺驰地产开发的传统，保

证社区的均好性及高价值价格比的特点。自产品上市以来，产品的品牌认知度得

到了市场的高度认知。

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对

产品的认知

及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产

品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？

我们说是井田．蓝月湾，因为井田．蓝水湾自入市以来，始终以跟随性的竞

争手法来截取我们的客户资源，并得到了相对较好的市场业绩。我们将井田．蓝

月湾作为直接竞争对手理由还有：1）同处东风路延线，隔文化街相望；2）销售

均价与第壹城只差100元左右，且部分楼栋立面价格要高于第壹城；3）产品类

型与第壹城有相似之处，且目标客户相近。但井田．蓝月湾也有其不足之处，其

中有：1）在户型设计上，其客厅的面宽大部分都不超过4米，居住舒适度不够；

2）由于其地块为L型地，在景观设计的均好性上不足以与第壹城相竞争；3）产

品的细节部分不确定性太多，且现无销售许可证也引发了一些客户的游移。

在汉沽我们的间接竞争对手

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具

体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区

中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。