房地产检查_原创精品文档.pdfVIP

一、行业经营管理现状和征管现状

（一）经营管理现状

房地产业的主要生产经营活动是从事土地、房屋开发和销售业务，一个房地产项目从开始立项到销售结

束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期），通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得

土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规

划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许

可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理

单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期），通过正式的招标程序，组织安排

施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期），根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售

证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到

房管部门办理产权交易手续。

一般房地产开发企业内部管理机构主要有董事会、总经理、发展计划部、工程管理部、采购部、销售部、

财务部、办公室等。房地产业的外部监管部门主要有发改委、土地管理部门、拆迁管理部门、规划部门、

建设主管部门、建筑工程质量监督部门、房产管理部门等，这些部门按照各自法定职责分别从不同角度对

房地产行业进行监督管理，而这些部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。其他还有一些

中介机构，如工程监理公司和会计师（造价师）事务所。

（二）征管现状

房地产业的税收已成为地税部门的重要收入来源，是征管的重点行业。由于房地产开发与土地的一致性，

各地政府一般都要求以项目成立项目公司，独立进行办证、核算、纳税等，税务部门对项目公司进行征管。

房地产开发企业涉及的税收主要有营业税、个人所得税、企业所得税、印花税、房产税、土地使用税、土

地增值税等，其中个人所得税以代扣代缴为主，企业所得税实行查账征收，销售未完工开发产品取得的收

入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，印花税采取预缴和

自贴申报，土地增值税采取预缴和清算方式。房地产业涉及的税收政策多，且变化多，特别是企业所得税，

主要有国税发[2006]31号和国税发[2009]31号两个重要文件，注意两者区别和衔接。

（三）行业存在的主要涉税问题

从手段上来看，房地产业存在的主要税收问题有：

1、销售开发产品收取的款项和价外费用未按规定入账，隐匿收入；

2、销售未完工开发产品取得的收入未按规定申报纳税，产品完工后未及时结算其计税成本并计算此前

销售收入的实际毛利额。

3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入；

4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税；

5、虚列拆迁补偿费、虚增成本；

6、编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用；

7、取得不符合规定发票入账，多列成本费用；

8、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本；

9、将纳入资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额；

10、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。

营业税方面：

1、预收售房款、定金、押金、保证金等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税或直接冲减开发成本；

2、商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税；

3、代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税；

4、出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款；