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杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用——以保利地

产为例

杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用——以保利地

产为例

房地产是一个具有快速变化且波动较大的行业，随着人们对居

住环境的要求日益提高，市场的竞争愈加激烈。要想在激烈的

竞争中脱颖而出，企业必须具备强大的盈利能力。如何分析企

业的盈利能力，提高企业的市场竞争力已成为企业管理的关键

问题。

杜邦分析法是一种重要的分析企业盈利能力的工具，其主要通

过分解ROE（净资产收益率）来界定企业的盈利能力，进而

找出企业的优势所在。保利地产作为一个拥有多年历史和规模

庞大的房地产企业，其盈利能力成为市场分析师所关注的焦点。

本文将以保利地产为例，探讨在房地产企业中如何应用杜邦分

析法来分析企业的盈利能力。

一、杜邦分析法理论基础

杜邦分析法是以杜邦公司为名的一个美国公司所应用的财务分

析方法而得名，可以用于综合考察企业的财务状况，并对企业

盈利情况做出相应的分析和判断。其思想基础是将ROE（净

资产收益率）分解为三个组成部分，具体如下：

ROE=净利润/净资产=（收入/净利润）*（净利润/总资产）*

（总资产/净资产）

其中，第一项是净利润与收入的比值，即毛利率；第二项是净

利润与总资产的比值，即总资产周转率；第三项是总资产与净

资产比值，即资产负债率。这三个指标在企业盈利能力分析中

是不可分割的。

二、保利地产的杜邦分析

1、毛利率

毛利率是一个企业在销售商品或提供服务时能够获得的利润占

总收入的比例。保利地产在2019年实现归属于母公司股东的

净利润为71.27亿元，实现收入为750.9亿元，其毛利率为

9.49%。

2、总资产周转率

总资产周转率是指企业在管理总资产时，用于生产和销售产品

（或提供服务）所带来的周转能力。保利地产在2019年的总

资产为1866.33亿元，实现营业总收入为750.9亿元，其总资

产周转率为0.40倍。

3、资产负债率

资产负债率是企业资产负债表中总负债与总资产之比，反映企

业负债的程度。保利地产在2019年的资产负债率为74.63%。

结合以上三个指标，根据杜邦分析法公式，保利地产2019年

ROE为：

ROE=9.49%*0.40*（1-74.63%）=5.95%

三、保利地产的盈利能力分析

通过以上数据，我们可以进一步分析保利地产的盈利能力：

1、毛利率分析

在房地产市场中，企业的毛利率通常偏低，但毛利率的高低反

映出企业的生产和经营效率，也会影响最终的盈利能力。保利

地产的毛利率虽然不高，但在同行业中已经算是中上水平，说

明其生产和经营效率不错。

2、总资产周转率分析

管理好总资产也是提升企业盈利能力的重要要素。保利地产在

总资产的运用方面有待加强，总资产周转率较低，说明公司对

资产的运作不够灵活，需要进一步优化和改进营销策略及资产

管理。

3、资产负债率分析

资产负债率表述了企业的资产负债状况，例如企业的债务负担

等。保利地产的资产负债率较高，警示着公司需要更好地应对

财务风险，避免资金链出现断裂，坚决控制资产负债率。

四、结论

经过以上杜邦分析法的分析，我们得出了保利地产2019年的

ROE为5.95%，从整体上来说，公司的盈利效益较低，原因

在于总资产周转率和资产负债率这两项指标上的不足。考虑到

房地产市场的波动性，公司需要在生产经营方面继续努力，降

低企业的风险。

综上所述，杜邦分析法是一个重要的工具，在房地产企业中用

来分析企业的盈利能力。在分析保利地产的盈利能力时，我们

可以看到企业的优势所在和不足之处，这为企业的改进提供了

一定的参考意义。企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，

必须严格管理财务状况，掌握杜邦分析法等重要工具，找出企

业的优势和不足，促进企业在未来的发展中持续发挥优势并予

以优化。随着房地产市场的加速发展和竞争的不断加剧，房地

产企业的盈利能力愈发成为市场分析师所关注的焦点。房地产

企业通常拥有高资产负债率和高固定成本费用，因此要想提高

企业的盈利能力，需要从多个方面入手，如增加营业收入、控

制管理费用和降低资产负债率等。在这个过程中，杜邦分析法

是一个非常重要的工具，可以帮助企业分析其盈利能力构成，

进而找出企业的优劣势。

保利地产作为一个拥有多年历史和规模庞大的房地产企业，其

盈利能力成为市场