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他山之石,以往鉴来:
复盘海外发达经济体“断供”经历
[Table_ReportDate]
2022年08月10日
[Table_Title]
他山之石,以往鉴来:复盘海外发达经济体“断供”经历
[Table_ReportDate]2022年8月10日
本期内容提要:
[Table_Summary]
[Table_Summary]
6月末至7月中旬出现的房贷违约引发市场广泛关注,7月28日中央政治
局会议首次提及“保交楼、稳民生”,交楼和房贷恢复情况或将成为下半
年市场的关注重点。居民房贷违约是否会影响本轮地产复苏进程,海外地
产危机中如何支持居民和市场复苏,房企在复苏期内表现如何?报告将从
现状、影响、原因和展望四个方面进行分析。
复盘美国、日本和香港地区的房贷“断供”违约经历,断供违约通常是在
经济危机背景下,由于房价下跌、居民收入降低、月供负担加重导致。第
一,美国10大城市标普/CS房价指数同比增速从2004年7月的
20.47%,回落至2008年12月的-19.23%。2003-2009年,美国优先级和
次贷总体断供比例分别上升了近2.8pct和10pct。美国的救助措施主要针
对居民和金融机构。美联储的多轮量化宽松降低基准利率,美国财政部通
过税收减免、冻结利率、按揭合约修改等方式缓解居民按揭压力。第二,
日本1991-2003年房价指数下跌32%,90年代个人破产申请件数和金融
机构倒闭数量大幅上升。“许可免责”破产程序延缓了个人债务出清速
度,日本大藏省通过护航机制,避免银行大量破产,以时间换空间。随着
2003年经济复苏,破产案例和不良贷款下降,地产市场回暖。第三,亚洲
金融危机和大规模建屋计划引发香港楼市下跌。香港住宅按揭贷款拖欠比
率从1998年6月的0.29%,上升至1999年10月的1.16%。港府通过暂
停卖地稳定地价房价,并通过贷款置换住宅兴建、增加信贷支持力度、暂
停房地产贷款“四成指引”、推出住宅按揭担保计划等方式,稳定住房需
求和信贷供给。
新房预售制度是各个国家和地区较为普遍的销售方式,不过重要性相对较
低。美国住宅销售以二手房为主(约90%),新房占比在10%左右。新房
中预售占比多数时期在70-80%。日本2014-2018年购入和自建新房占比
合计占比近73%,二手住房占比仅5%。购入新房所占比中等,完成定金
保全后可以进行期房预售。香港二手住宅交易数量占比近80%,新房仅
20%,但期房预售占比通常过半。三地新房均有运用预售形式,但重要性
相对较低,对预售资金的监管与内地也有较大差异。
修复期内房地产行业大概率跑赢大盘,龙头通常表现更好,市场集中度有
提升倾向。第一,2007-08年次贷危机后,自2009年3月开始美国房地
产指数跑赢大盘。修复期内龙头表现分化,前3大龙头房企股价涨幅最高
时均超过70%。从2008年财务数据来看,美国开发商普遍出现亏损,但
现金充足且杠杆率较低。美国龙头房企在次贷危机后市场份额稳步提升。
第二,日本行业指数领先房价跌幅拐点反弹。龙头房企在1993年复苏周
期表现偏弱,2003年周期中跑赢行业指数。排名最高的三井不动产营收份
额下降,其余头部房企营收份额上升。第三,香港龙头房企在回升幅度上
优于大市,尽管恢复速度没有表现出明显领先。90年代香港地产开发商集
中度原本较高,1991-1994年70%新落成的私人楼宇来自7家地产商。
1998年危机期间许多中小房企受到重挫,暂停卖地等政策导致后续供应恢
复困难。修复期后,地产行业集中度进一步提高。
下半年房地产市场展望。美国、日本和香港的房贷违约历史中,经济和金
融危机是大背景,直接原因在于房价下跌、居民收入和需求下降。而当前
国内房贷的违约主要反映的是对交楼的担忧,并不是居民收入和购买力的
问题,解决断供的关键在于“保交楼”,而保交楼的重点又在于解决房企
当下资金缺口。下半年需持续关注房企
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