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2022年06月15日
打破金融收缩,实物扩张在即
行业评级:增持
投资要点(行业评级:增持)国泰君安证券2022中期策略研讨会
地产金融化的行为真相:土地量土地价楼市量楼市价
01
土地信用机制,使得M2同步于房企负债,领先于土地市场,土地表现量在价先,M2领先房价约1年。以上现象的核心原因,就
是土地资本化比例过高
金融化退潮,需要找到新的信用承接方
02
将货币派生为信用,是过往房企的核心功能,去金融化过程当中,拿地行为弱化,需要找到新的信用承接方。2022年以来,
REITs等表现突出,背后隐含对去杠杆背景下,对新的信用承接方的追捧
竣工将成为房企重要的融资来源,接替2017年以前的有息负债,和2018年以来的新开工
03
去金融化过程,有息负债的难度加大,2018年以来,在低商品房库存叠加需求不差的背景下,新开工承接了房企的造血能力,
而自2022年起,因为商品房库存累积叠加预售资金监管,竣工将成为重要的融资来源。
地产的中线机会,仍然是二线央国企,3季度为资产荒验证阶段,进入4季度将在产业链
04
继续推荐地产中有超额收益的二线央国企,作为中期推荐,3季度开始为资产荒的验证阶段,同时,4季度的竣工将加大产业链
机会。
05风险提示
房企缩表速度加速、公开市场债务违约没有得到很好缓解、楼市需求持续低迷。
请参阅附注免责声明1
国泰君安证券2022中期策略研讨会
目录CONTENTS
01地产金融化的真相
02地产金融退潮,新的信用承接方
03造血看产业链,超预期在竣工
04投资建议和风险提示
国泰君安证券2022中期策略研讨会
01
地产金融化的真相
01国泰君安证券2022中期策略研讨会
01地产真相:地产对各行业的最大拉动在于金融
2012年起,房地产对经济的两大贡献:信用、实物量,就已经是信用贡献占主导
通过资产负债率对比,2012年为73%,当前为79%,预计难以回到2012年以前的状况
在很长时间段内,金融属性仍将占据房地产行业发展最重要的地位
资料来源:国家统计局,国泰君安证券研究
请参阅附注免责声明4
01国泰君安证券2022中期策略研讨会
01地产真相:地价略领先于房价
按照百城数据来看,百城价格指数和百城住宅溢价率呈现出高度的一致性
土地溢价率代表的土地市场热度,略领先房价的表现,且呈现类似趋势
25
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