宏观视角看消费系列之三：存量房贷利率下调影响几何？.docx

内容目录

对居民消费、收入和债务的影响 4

两个理论：负财富效应和替代效应 4

两个测算+关键点：收入、消费和债务三角 5

测算一：房贷利率下调可最多每人降低近300元月供 5

测算二：房贷利率下调可增加约1千亿消费空间 7

关键点：扩供给+提水平削弱“债务杠杆”放大效应 8

存量房贷利率调整对银行体系的影响 10

存量房贷利率下调可能优于提前还贷 10

存量房贷利率下调对银行经营的影响 12

存量房贷利率下调的市场影响 14

对权益市场的影响 14

3.1.对债券市场的影响 14

风险提示 15

图表目录

图1：地产对消费主要有两条传导路径：负财富效应和替代效应 5

图2：疫情管控放开至今，农村居民的消费倾向更高且恢复的幅度更大 8

图3：今年1-6月，城镇和居民消费倾向-房价弹性分别为-0.003和-0.001 8

图4：个人贷款加权利率与社零增速关系 8

图5：2006年美国杠杆率达到90%及以上的家庭，相比于杠杆率仅为30%及以下的家庭，当房价下跌时，前者消费倾向是后者下跌的三倍 8

图6：存量房贷绝对规模下滑、占比下降可能有提前还贷的原因 10

图7：2023年提前还贷现象一度明显增多 10

图8：历年投放的房贷剩余额 11

图9：历年投放的房贷利率与当前新发房贷差及利息降幅上限 11

图10：个人住房贷款利率与沪深300指数 14

图11：各类商业银行不良贷款比例 14

图12：社融存量同比（不含政府债券口径）持续下探 15

图13：低利率和信用利差极窄化 15

表1：30个重点城市主流银行截止2024年8月30日正在执行的增量房贷利率 6

表2：存量房贷利率调整测算：存量房贷利率下调50bp，可降低借款人月供近300元.6

表3：存量房贷利率调整对上市银行影响 13

2024年9月24日，国新办举行新闻发布会介绍金融支持经济高质量发展有关情况，地产相关政策出现调整：“降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在

0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%”。

我国居民家庭实物资产中75%1以上是房地产，户均房地产资产规模达到1142万，居民贷款中约60%3是房贷，全国个人住房贷款余额合计约37.79万亿元4。房地产和房贷分别从资产和负债两端牵制着居民资产负债表的平衡。近年来，房价的持续下跌导致居民资产负债表恶化，进而催生了负财富效应，从而对后周期相关消费产生影响。当前出口和投资暂未出现超预期增长，消费孱弱或成为需求不足的主因，映射在宏观层面表征为经济数据结构分化、宏微观温差加剧，在此背景下，房贷利率调整或成为平衡的破局点，我们通过测算研究发现此次调整存量房贷利率或对居民、金融机构和权益市场均产生一定影响。

对居民消费、收入和债务的影响

两个理论：负财富效应和替代效应

在“去地产化”环境下，地产对消费主要存在两条传导路径，分别是负财富效应和替代效应，其中负财富效应通过收入减小产生一系列影响，替代效应则以居民债务作为放大器影响居民消费行为，我们认为房贷利率调整可能对居民收入和债务产生影响并最终影响居民消费行为：

负财富效应：住房财富负增长下削弱家庭持久收入，家庭消费随之减少。当房价下跌→住房资产减值→居民资产随之缩水→家庭持久收入减少→理性经济人

会选择在整个生命周期平滑消费→带动当期家庭消费减少。以2016年房价大幅下降时期作为观测窗口，2016年9月我国房屋销售价格指数自1.8%下滑至11月的0.6%，下滑1.2个百分点，达到2011年以来的最大跌幅，2016年，家庭实物资产中住房资产的占比为78.5%，次年下滑至78.4%，指向房价下跌带来居民住房资产缩水。

替代效应：住房资产的贬值使得居民在地产和非地产消费间出现了消费转移，但是由于债务刚性，地产与非地产消费同时出现下降。2016年9月我国房屋销售价格指数开始下滑，伴随居民债务刚性、信心指数走低和社零降速，2016年四季

度居民杠杆率（44.7%）较三季度（43.7%）上升1个百分点，2016年三季度个人租房贷款余额为16.8万亿元，2016年四季度较三季度上涨1.2万亿元，表明

债务刚性较强，加之居民信心受挫，2016年9月消费者信心指数创2016年下半

年6月以来新低，最终地产消费和非地产消费间并未出现替代效应，社零整体增速下滑，2016年10月社零当月同比自前月的+10.7%下滑0.7