海外房地产行业研究系列：次贷危机前后(2006-2012年)美国房价和股价复盘.docx

正文目录

Q1：次贷危机前后（2006-2012）美国房价变化的进程有什么特点？新房和二手房价格变化趋势有何异同？ 3

Q2：为何2009-2012新房与二手房价格变化趋势存在明显背离？需求端和供给端各有什么影响？ 4

Q3：美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，采取了哪些措施，如何进行评价？ 9

Q4：2006-2012期间美国头部房企股价是如何表现的，为何多数房地产股会领先二手房价格三年于2009年初见底？2009年后房地产板块超额收益表现如何？

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Q5：为什么不同房企股价表现分化，甚至少数股票在2009年后还会创新低？15

风险提示 20

图表目录

图1：全美房价指数、新房价格、二手房价格情况（2005-2013） 3

图2：全美总购房需求（“新房+二手房”成交量）与房贷利率、家庭实际收入5图3：纽约和华盛顿特区的房价、租金、净租金回报率以及全美房贷利率 5

图4：2009-2012美国新房量缩价升，二手房量升价跌 6

图5：美国新房价格、成交量和库存 7

图6：美国二手房价、成交量、挂牌量（含法拍房）、全美失业率、个贷违约率 8

图7：全美房价指数和救市时间表 10

图8：美国首次购房者首付比例中位数不到10?，再次购买者20?左右 10

图9：次贷危机前后头部房地产公司股价与全美房价指数 11

图10：次贷危机前后头部房企霍顿的股票、估值与全美房价指数 12

图11：2008年末房企信用风险得到缓释 13

图12：次贷危机前后头部房地产公司股价与美国新房价格 14

图13：次贷危机前后霍顿股票与标普500指数、纳斯达克指数的价格走势 14

图14：美国头部房企净利润情况（2003-2013财年） 15

图15：危机前美国头部房地产公司投资轻重程度 16

图16：危机前四家公司拿地方式及风险程度比较 16

图17：美国头部房地产公司土储结构 16

图18：美国各州次贷危机期间房价累计跌幅 17

图19：次贷危机前霍顿/莱纳/帕尔迪/NVR的土储分布情况 18

图20：美国主要10城房价指数 18

图21：美国头部房地产公司每年结算房屋价格和数量 19

图22：美国头部房企减值情况（2003-2013财年） 19

前言：仔细研究海外房地产的特点，并穿透、拆解到底层的各个关键要素，包括供需关系、杠杆水平、各部门信用水平、政策出台的基本面背景、经济增长底层逻辑等，能帮助我们去理解海外房地产（价格等）的变化趋势，做出前瞻判断。研究既不能刻舟求剑，亦不能忽略历史浮于表面，如果我们形成的研究逻辑框架都不能在全球历史上得到印证和解释，那我们拿什么来演绎未来？

Q1：次贷危机前后（2006-2012）美国房价变化的进程有什

Q1：次贷危机前后（2006-2012）美国房价变化的进程有什么特点？新房和二手房价格变化趋势有何异同？

首先从全局层面观察全美房价指数的变化：2006年中-2012年初，六年间全美房价指数累计跌幅27?，由“三年加速下跌+三年波动下行”构成，前三年和后三年的下跌特点明显不同。如下图1，在次贷危机发生前的2006年7月，全美房价指数（SPCoreLogicCase-ShillerUSNationalHomePriceIndex）1见顶，而后持续回落，直至2012年2月才企稳回升，期间接近6年（接近通常意义上的金融周期单边时长2）时间里美国房价累计跌幅达27?；从数据观察，2009年前后房价变化趋势明显不同，2009年之前三年间（2006/7-2009/3）美国房价呈加速下跌，累计跌幅21?，2009年之后的三年（2009/3-2012/2）房价趋势上从加速下跌变成波动下行，累计跌幅9，若以技术分析的语言打比方，后三年的特征是“三浪下跌”。

图1：全美房价指数、新房价格、二手房价格情况（2005-2013）

290,000

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Jan2014130

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Jan2005Jan2006Jan2007Jan2008Jan2009Jan2010Jan2011Jan2012Jan2013新房价格中位数（美元，左轴） 二手