2024年第三季度深圳房地产市场回顾-CBRE23.pdf

新增供应依然充沛，四个甲级办公楼共29.0万平⽅⽶的新增供应于三季度进⼊市场，分别分布在前海，

⻰华和福保三个⽚区。与此同时，个别存量项⽬出租转⾃⽤，在本季退出租赁市场。

需求⽅⾯，经济修复不及预期以及若⼲⼤⾯积租户搬⾄总部导致本季办公楼需求环⽐放缓，单季共录得

10.4万平⽅⽶的净吸纳量，同⽐及环⽐均有下降，但对⽐疫情2020年和2022年的多个季度仍有改善。

受新增供应影响，整体市场空置率环⽐上升0.6个百分点⾄22.2%。

细分需求来看，科技需求持续活跃，以28.9%的占⽐位居榜⾸，多来⾃前海、后海及⾼新园⽚区，其中

过半需求贡献⾃软件系统开发板块，主要源于⼈⼯智能、智能家居、机器⼈和云计算及运⽤类企业的新

租。此外，平台互联⽹和电商类的需求占⽐相当，分别主要来⾃⼤数据和跨境电商，本季录得了新加坡

跨境电商在福⽥的租赁案例。值得⼀提的是，在以企业管理咨询和信息服务咨询为主的咨询类企业扩张

的带动下，本季专业服务赶超⾦融成为第⼆⼤需求来源，占⽐为15.8%，环⽐上升了1.5个百分点。⾦

融业需求位居第三，占⽐为14.1%，主要分布于前海、⾼新园和福⽥中⼼区三个⽚区，以传统⾦融需求

表现更胜⼀筹，占⽐为65.0%。受⼀个本地保险企业总部升级搬迁的⼤宗交易带动，保险业贡献了⾦融

需求的半壁江⼭。

搬迁需求依然为主要成交类型，占⽐超7成与上季度持平，且其中过半来⾃升级搬迁，低租⾦窗⼝期下

企业的搬迁⾏为更多追求品质提升。本地企业继续以超6成占⽐成为市场主⼒军，但与此同时，外资企

业需求持续复苏，占⽐提升1.6个百分点⾄9.3%，细分⾏业覆盖电商、财富管理、银⾏和咨询等。

成交分布区域⽅⾯，在新增供应带动的需求集中⼊市下，前海为第⼀⼤成交区域，为全市贡献了过半的

净吸纳量，细分需求主要来⾃保险⾏业。此外⾮核⼼区域的梅林、坂⽥和笋岗也录得了共4成的净吸纳

量。

租⾦⽅⾯，经济复苏缓慢以及企业降本增效持续背景下，业主以价换量策略延续，因此导致市场平均租

⾦环⽐继续下跌1.2%⾄每⽉每平⽅⽶168.4元，跌幅环⽐有所升⾼。

三季度为供应旺季，四个项⽬共计49.5万平⽅⽶新增供应于本季⼊市，包括⼤运天地、坂⽥万科⼴场、

宝安沙井万丰海岸城以及华强时代⼴场。得益于前期良好的预租，新项⽬开业⼊驻率均在90%以上。

市场供应不断增多的情况下，新项⽬定位各具特⾊，更注重主题营造和场景打造，如社交型、熊出没主

题和公园⾥的Mall等。

虽有⼤量新增供应⼊市，但得益于新项⽬良好的⼊驻表现以及存量项⽬空置率的继续改善，当季共录得

51.8万平⽅⽶的净吸纳量，为2022年以来的单季最⾼，整体市场空置率环⽐改善0.5个百分点⾄

4.1%，保持低位。

新项⽬密集交付带动整体市场需求活跃度井喷，当季共录得超千家商户⼊市，环⽐及同⽐均倍增有余。

存量项⽬来看，三季度需求活跃度环⽐亦明显上升，商家总数增⻓近半，均主要贡献⾃各⽚区的⾼品质

购物中⼼，如壹⽅城、万象天地、深业上城、万象汇等。业态⽅⾯，在新项⽬驱动下，零售依然位居市

场需求的⾸位，占⽐近5成。值得注意的是餐饮在本季依然保持4成以上的需求份额，活跃度持续，其

中港⼈北上消费的助⼒因素不可忽视。

零售⽅⾯，新项⽬开业带动服饰类⽐例有所上升，同⽐及环⽐均增⻓了2个百分点⾄18%。珠宝⾸饰以

9%位居第⼆，同⽐及环⽐基本持平。电⼦产品类需求占⽐同⽐及环⽐均有增⻓，位列第三位需求。汽

⻋类商家扩张依然较为平淡。服饰业态⽅⾯，得益于新项⽬强⼤的招商能⼒以及竞争差异化策略，外资

品牌增⻓迅速，除热度较⾼的国外连锁品牌外，部分⾼调性单品类品牌，如全球第三家韩国服饰HAUS

NOWHERE以及新⻄兰⽺⽑户外品牌IceBreaker也在本季进⼊深圳。餐饮⽅⾯，消费修复缓慢令简餐

在三季度以11%需求占⽐创年内新⾼，品类以粉⾯类居多，品牌分散度⾼，稍显活跃的有和府捞⾯和遇

⻅⼩⾯，⽽特⾊餐饮需求环⽐持平。

与此同时，新项⽬集中开业以及⾼品质购物中⼼的租户升级带动⾸店经济表现抢眼，共录得了13家⾸店

⼊市，不但包括深圳⾸店和华南⾸店，更录得了若⼲全国⾸店。羲和臻品、GeorgeJensen、苍屿

翠、TASOW桌⾯游戏、泰星乐分别于⾦光华、万象城、壹⽅城和皇庭⼴场开出了全国⾸店，业态涵盖

餐饮、珠宝和体验类。

租⾦⽅