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（客户管理）客户异议干扰排除法

壹、客户异议说服

销售员于销售房屋的过程中，将会碰到客户提出的各种异议，而如何机智地说服客户是销售员个人销售才能的最佳体现。销售员要明白壹点，要是没有这种异议的话，销售本身这个行业不会是个兴旺的事业。

因此我们要感激顾客提出异议。当然这且不意味着客户的异议越多越好，而于于销售员要想成功，就必须设法克服客户的异议。

客户异议本质

当客户提出异议是由于他们对产品产生了兴趣，否则他们将什么也不说。客户异议判别

明白客户异议的潜台词

实际客户提出的某些异议是有壹定潜台词的。

例如：“我不觉得这价钱代表‘壹分价钱壹分货’”潜台词：“除非你能证明产品是物有所值”

例如：“我从未听说过你的公司”潜台词：“我想知道你公司的信誉”例如：“我想再比较壹下”

潜台词：“你要是说服我，我就买，否则我不买”辨明异议真假

出于各种原因，人们往往表达出假的异议，而不告诉你为什么他们真的不想购买。很显然，你可能无法说服客户，除非你搞清了他们真正的异议。

人们最不愿意表达的壹种异议，恐怕就是承认自己买不起你的产品了。辨别异议真假方式：

当你提供肯定确凿答案时，留心观察对方的反应，壹般说来，他们要是无动于衷的话，就表明他们没有告诉你真正的异议。

当人们提出壹系列毫不相干的异议时，他们很可能是于掩饰那些真正困扰他们的原因。探出真正异议方式：

大胆直接发问：“先生，我真的很想请你帮个忙”“我相信你很合适这套房屋，可是我觉得你好像有什么瞒着我，你能告诉我真正的原因吗？”

说服异议要点：绝不能使客户陷入窘境。二、客户异议的含意

1、什么是客户异议

客户异议是您于销售过程中的任何壹个举动，客户对您的不赞同、提出质疑或拒绝。

例如，您要去拜访客户，客户说没时间；您询问客户需求时，客户隐藏了真正的动机；您向他解说产品时，他带着不以为然的表情……等，这些均称为异议。

多数新加入销售行列的销售人员们，对异议均抱着负面的见法，对太多的异议感到挫折和恐惧，可是对壹位有经验的销售人员而言，他却能从另外壹个角度来体会异议，揭露出另壹层含意。

从客户提出的异议，让您能判断客户是否有需要。

从客户提出的异议，让您能了解客户对您的建议书接受的程度，而能迅速修正您的销售战术。从客户提出的异议，让您能获得更多的讯息。

“异议”的这层意义，是“销售是从客户的拒绝开始”的最好印证。三、购房者消费时的主要心理障碍

客户心理障碍的具体表现

对房子不满：主要是户型面积，楼层，功能分区、卫生间采光通风、阳台、仍有可能是局部的设计和他的需求不符，

对价格不满：这里所说的价格，主要指每㎡单价而言，于实际工作中仍包括物业管理费、房产证和按揭费用、入伙费、水电费等可能发生的关联费用以及和价格有关的付款方式和折扣、施工期、入伙时间、房产证和按揭为理期限。

对你代表的公司不满

?客户对你代表的公司不满的原因客户和某个具体人发生过不快?

?你所代表的机构使客户质量低劣和服务拖延之苦就是见不惯?

?对你代表的机构的实力有怀疑对售楼员不满

不想马上购买，应该承认，客户的拖延有些是合理的，必须请示上级或等待形势有所变化后才能作出决定，施加的压力过大会失去生意。

四、处理异议时应考虑的基本点

?为异议做准备

预测且预先采取行动?异议出现先采取行动?

?态度积极乐观

倾听——听完异议?弄清异议?

解决异议?

处理异议的原则

l、事前做好准备

“不打无准备之仗”，是销售人员战胜客户异议应遵循的壹个基本原则。

销售人员于走出公司大门之前就要将客户可能会提出的各种拒绝列出来，然后考虑壹个完善的答复。面对客户的拒绝事前有准备就能够胸中有数，以从容应付；事前无准备，就可能张惶失措，不知所措；或是不能给客户壹个圆满的答复，说服客户。加拿大的壹些企业专门组织专家收集客户异议且制订出标准应答语，要求销售人员记住且熟练运用。

编制标准应答语是壹种比较好的方法。具体程序是：步骤1：把大家每天遇到的客户异议写下来；

步骤2：进行分类统计，依照每壹异议出现的次数多少排列出顺序，出现频率最高的异议排于前面；

步骤3：以集体讨论方式编制适当的应答语，且编写整理成文章；步骤4：大家均要记熟；

步骤5：由老销售人员扮演客户，大家轮流练习标准应答语；步骤6：对练习过程中发现的不足，通过讨论进行修改和提高；

步骤7：对修改过的应答语进行再练习，且最后定稿备用。最好是印成小册子发给大家，以供随时翻阅，达到运用自如、脱口而出的程度。

2、选择恰当的时机

美国通过对几千名销售人员的研究，发现好的销售人员所遇到的客户严重反对的机会只是差的销售人员的十分之壹。这是因为，优秀的销售人员：对客户提出的异议不仅能给予壹个比较圆满的答复，而且能选择恰当的时机进行答复。懂得于何时回答客户异议的销售人员会取得更大的成绩。销售人员对客户异议