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目录
项目投资管理
项目设计管理
项目施工管理
项目进度管理
项目成本管理
项目销售管理
安全文明生产
招投标管理
经济合同管理
经营目标管理
危机管理
信息披露工作指引
管理制度系统
业务信息管理
万科集团公司
投资管理工作指引
目 录
项目经营策划书编制提纲项目立项评审决策指引
项目可行性研究报告编制指引项目建议书编制指引
项目论证审查表
项目开发论证综述表新项目基本情况调查表
城市规划及发展简述
项目决策背景及摘要
外部环境
城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等;
宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
内部因素
项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3至5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
c)从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
项目概况
宗地位置
宗地现状
四至范围,地势比较,地面现状,现有居民情况,地下情况,土地的完整性,地质情况。
项目周边的社区配套
项目周边环境
大市政配套
规划控制要点
总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面
积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。
土地价格
土地升值潜力初步评估
立即开发与作为土地储备优缺点分析。
法律及政策性风险分析
土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。
市场分析
区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年)、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势;各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会;产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征;产品定位及建议。
项目投资简要评价主要经营指标分析
开发建设期间计划分析;购置土地的资金来源计划分析;营销计划分析;成本、费用、税务分析;经济效益赢利能力分析。
结论和建议
项目决策背景及摘要
外部环境
城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等;
宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位;
项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
内部因素
项目启动对公司未来几年发展战略的意义(一般3至5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
公司进入重点区域市场、项目合理布局,对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。
项目概况
宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。
(附图:项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述)。
宗地现状
四至范围;
地势平坦状况,自然标高,与周边地势比较;
地面现状,包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;
地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/
结构等,地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
土地的完整性,是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
(附图:平面地形图,标记四至范围及相关数据;地形地貌图,主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容;地下状况图,包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。)
项目周边的社区配套
周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。
宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。
项目周边环境
治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境
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