房地产市场报告 -2024年第三季度成都房地产市场回顾.docx

2024年第三季度，成都优质办公楼市场迎来密集供应，3栋甲级楼和1栋乙级楼集中交付，合计新增面积约32.5万平方米，系近十年来单季最大供应量；其中包括位于东大街的甲级楼光环中心二号楼，以及位于天府新区的甲级楼蜀道创新中心T1和T2、乙级楼中粮天府中心，推动该板块占比新增供应的84.3%。

季内需求延续疲软态势，且高温天气对商务活动有一定影响，净吸纳量仅录得1.6万平方米，环比减少59.5%；市场整体空置率环比上升2.3个百分点至26.5%；甲级办公楼空置率环比上升3.3个百分点至33.7%。具体来看，甲乙级楼差异化表现，其中甲级楼净吸纳量录得约3.3万平方米，环比上升77.9%，原因在于个别项目采取更为激进的租赁策略撬动存量租户的升级、搬迁需求；而乙级楼则录得负吸纳，原因在于主力租户中小微企业在经济波动中相对较弱的抗风险能力，季内出现较多退租案例，集中在城南板块。

充沛的供应叠加需求修复走缓，市场竞争不断白热化，业主在租赁条件和办公产品上加大比拼力度，一方面扩大可谈空间以更契合当下租户降本增效的诉求，另一方面不断提升办公产品与实际需求的适配度，且加快定制化产品的交付速度。因此，季内优质办公楼去化压力加大，租金环比跌2.3%。

新增需求分行业看，TMT持续主导，占比28.5%；金融业和消费服务业紧追其后，分别占比21.4%、14.6%。聚焦细分行业，季内产业互联网需求回升，占比TMT的71.7%，较上季度显著增加12.1个百分点，录得软件研发、物联网等领域企业的新租案例；此外，电商平台及相关服务商的搬迁、升级成交也推动该类需求占比TMT环比增加5.6个百分点至8.9%。金融业方面，普惠金融、保险仍处领衔地位，需求合计占比金融业的近2/3。教培、留学机构等继续支撑消费服务业需求增长，且值得关注的是，随着个别楼宇逐步推行“商业上楼”的计划，通过招引更多经营性业态来有效填补空置，季内亦录得如体检中心、心理咨询、茶楼等业态的租赁案例。

按租赁策略看，季内搬迁活动继续领衔，占比51%。分面积段看，鉴于企业对租赁成本的控制愈发严苛，需求面积进一步缩小。统计数据显示，季内300-500平方米、小于100平方米的小面积段环比分别增长8.8、6.2个百分点；而3,000平方米及以上、800-1,000平方米的大面积段环比分别下降4.8、4.4个百分点；分区域来看，季内大面积成交主要集中在金融城板块，1,000平方米及以上面积段占比53.9%。

展望2024年第四季度，成都优质办公楼市场继续放量，4栋楼宇合计约30.9万平方米的新增供应预计交付，届时将推动总存量突破千万；天府新区仍将主导供应，占比37.6%。

2024年第三季度，成都零售物业市场供应暂缓，未录得新建购物中心开业。非标商业持续放量，2个新项目开业，合计商业面积15万平方米，其中包括位于成华区的天府国际动漫城，以12.6万平方米的商业面积成为西南最大的二次元动漫城。同期，新项目落地、启动有所加快，瞩目案例包括：龙湖于青羊区与温江区的交界处马厂坝TOD轻资产布局成都第十三座天街；宽窄巷子二期、蜀汉三国城等文旅项目全面启动；八号仓签约金牛区落地全国首个高端体娱奥特莱斯，折射出运营商对近郊区域，以及文旅、奥莱等业态持相对更强的信心。

暑假期间，成都国际航空枢纽运送旅客同比增长14.7%；车站累计发送旅客同比亦增长9.4%，进一步激发文旅市场活力，显著带动核心商圈客流增长。就非核心商圈而言，运营商亦纷纷推出暑假营销活动，或在公区增设中大型儿童娱乐设施，推升客流量。但消费谨慎性延续，消费转化率有限，1至8月成都社会消费品零售总额增速放缓至1.9%。

着眼市场端，季内净吸纳量录得约4.6万平方米，环比、同比均收窄；空置率环比微降0.4个百分点至8.7%；租金跌幅走扩，环比跌0.7%。

具体来看，季内市场去化主要有三大带动。其一，位于次级商圈且空置率较高的购物中心以价换量，招引承租双层或大面积店铺的品牌，或自主打造电玩、电竞等体验空间来实现快速去化。其二，首店活跃度明显回升，一方面在成都商业市场影响力的加持之下，高能级首店于季内陆续落地核心商圈或地标项目，如Lemaire中国首店、NBA球星库里的品牌CURRY全球首店、HumanMade西南首