土地开发成本测算解析(含计算公式及说明).pdfVIP

土地成本构成

地价=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润+土地

增值收益

1、土地取得费及相关税费

（1）土地取得费（Ea）

土地取得费是指以新颁布的《土地管理法》、山东省及淄博市有

关文件为依据，征用待估宗地所在区域同类土地支付的有关费用。通

过调查待估宗地所在区域的土地利用情况，按照新增建设用地征用耕

地的收费标准确定土地取得费。目前征用待估宗地所在区域的耕地，

需支付的费用主要有：

①土地取得费

根据《山东省实施中华人民共和国土地管理法办法》第二十五

条规定“征用土地按下列标准进行补偿：

（一）征用城市规划区范围内的的耕地（含园地、鱼塘、藕塘，

下同），土地补偿费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的八至十

倍；

（二）征用城市规划区范围外的耕地，土地补偿费标准为该耕地

被征用前三年平均年产值的六至八倍；

（三）征用林地、牧草地、苇塘、水面等农用地，土地补偿标准

为邻近一般耕地前三年平均产值的五至六倍；

（四）征用乡（镇）、村公共设施或者公用事业、乡镇企业和农

村村民住宅占用的集体所有土地，为邻近一般耕地前三年平均年产值

的五至六倍；

（五）征用未利用地，土地补偿费标准为邻近一般耕地前三年平

均年产值的三倍。

另根据鲁政办发[2004]51号文件《山东省人民政府办公厅关于

调整征地年产值和补偿标准的通知》规定淄博市在评估基准日未确定

并公布年产值和地上附着物标准，此次评估地上附着物补偿标准仍按

鲁土用字（1999）314号“转发省物价局、省财政厅《关于调整征用

土地亩产值和地面附着物价格标准的饿批复》的通知”执行，其规定

为：

一、征用土地年产值（包括主、副产品）标准：

1、耕地

A、粮食作物田

平原地区：10500-19500元/公顷（700-1300元/亩），山区丘陵：

9000-15000元/公顷（600-1000元/亩）；

B、粮、棉、油、烟、菜等混合作物田

平原地区：15000-25500元/公顷（1000-1700元/亩），山区丘

陵：12000-18000元/公顷（800-1200元/亩）；

C、菜地（常年种植）：18000-30000元/公顷（1200-2000元/

亩），最高不超过36000元/公顷（2400元/亩），温室、大棚另计。

按照待估宗地MI-M11的所在区域及其土地利用类型，土地补偿

费按该耕地近三年亩产值的8倍计算。

土地补偿费=1200*8=9600元/亩=14.40/平方米

②安置补助费

根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二

十六条规定征用土地的安置补助费按下列标准执行：

（一）征用耕地，其安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，

需要安置的农业人口为按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单

位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置

补助费标准为该该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。但是，每公

顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值

的十五倍；

（二）征用林地、牧草地、苇塘、水面以及农民集体所有的建设

用地，每一个安置的农业人口的安置补助费标准为邻近一般耕地前三

年平均年产值的十倍；

通过对待估宗地区域征用农用地情况进行调查及当地土地管理

部门提供的资料，目前征地每一个需要安置的农业人口的安置补助费

标准为该耕地被征用前三年平均年产值的六倍。其中待估宗地M1、

M2、M7-M9征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为1.5人，M3-M6

征用所在区域耕地需要安置的农业人口数为2.0人，则：

安置补助费=1200*6*1.5=10800元/亩=16.20元/平方米

③地上附着物和青苗补偿费：

根据《山东省实施〈中华人民共和国土地管理办法〉办法》第二

十七条规定被征用土地上的附着物和青苗补偿费按下列标准执行：

(一)苗补偿费按一季作物的产值计算。

(二)征用土地上的树木，凡有条件移栽的应当组织付给移栽人工

费和树苗损失费，不能移栽的，可给予作价补偿。

(三)被征用土地上的建筑物、构筑物等附着物，可按有关规定给

予折价补偿，或者