物业公司物业设施设备更新改造制度.docx

《物业公司物业设施设备更新改造制度》

一、总则

1.目的

本制度旨在规范物业公司物业设施设备的更新改造工作，确保设施设备的性能、可靠性和安全性，延长其使用寿命，满足业主和使用人的需求，提升物业管理服务质量。

2.适用范围

本制度适用于物业公司所管理的各类物业项目中的所有设施设备，包括但不限于给排水系统、供电系统、暖通空调系统、消防系统、电梯系统、智能化系统、房屋建筑本体等。

二、职责分工

1.工程部

(1)负责对物业设施设备进行日常巡检、维护保养，及时发现设施设备存在的问题和老化、损坏情况。

(2)根据设施设备的运行状况，提出更新改造需求和初步方案，包括更新改造的内容、范围、预算等。

(3)组织实施设施设备的更新改造工程，负责工程现场的管理、监督和协调工作。

(4)对更新改造后的设施设备进行验收和调试，确保其正常运行，并做好相关技术资料的整理和存档工作。

2.物业经理

(1)审核工程部提出的设施设备更新改造方案，评估其必要性、可行性和合理性。

(2)协调相关部门和外部单位，保障更新改造工作所需的资源，包括人力、物力、财力等。

(3)对更新改造工作的进度、质量和成本进行监控，及时解决工作中出现的问题。

3.财务部

(1)负责审核设施设备更新改造项目的预算，确保预算编制合理、合规。

(2)根据工程进度和合同约定，安排资金支付，对项目成本进行核算和控制。

(3)参与更新改造项目的验收工作，对涉及财务结算的事项进行审核。

4.客服部

(1)向业主和使用人宣传设施设备更新改造的目的、意义和计划安排，收集业主的意见和建议，并及时反馈给工程部和物业经理。

(2)处理因设施设备更新改造可能引发的业主投诉和纠纷，协助工程部做好施工期间的协调工作，保障业主的正常生活和工作秩序。

三、设施设备更新改造的触发条件

1.技术性能指标

(1)当设施设备的技术性能指标不能满足现行的国家标准、行业标准或设计要求时，如供电系统的功率因数过低、电梯的运行速度不符合规范等，应考虑进行更新改造。

(2)新技术、新工艺、新材料的出现，使现有设施设备在性能、效率、节能等方面明显落后，且通过局部维修或改造无法解决时，应启动更新改造程序。

2.运行可靠性

(1)设施设备频繁出现故障，维修成本过高或维修周期过长，影响正常使用和物业管理服务的开展，例如给排水系统经常发生堵塞、渗漏，消防系统误报、漏报频繁等情况。

(2)设施设备存在安全隐患，可能对人身安全和财产安全造成威胁，如电气线路老化、消防设施损坏等，必须立即进行更新改造。

3.使用寿命

(1)根据设施设备的设计使用寿命、实际使用年限以及磨损程度，判断其是否达到或接近更新改造周期。一般来说，电梯、消防设备等重要设施设备达到一定使用年限后，即使运行状况尚可，也应进行评估，考虑是否需要更新改造。

(2)对于超出正常使用寿命且维修价值不大的设施设备，如老旧的门窗、屋面防水层等，应优先安排更新改造。

四、更新改造流程

1.需求提出

(1)工程部在日常巡检、维护保养或接到业主反馈后，发现设施设备存在需要更新改造的问题，填写《设施设备更新改造申请表》，详细说明设施设备的现状、问题描述、更新改造理由等内容。

2.方案制定

(1)工程部根据设施设备的具体情况，制定更新改造方案。方案应包括更新改造的目标、内容、技术方案、实施步骤、时间计划、预算估算、预期效果等内容。

(2)对于重大的设施设备更新改造项目，工程部应组织相关专业人员进行论证，必要时可邀请外部专家参与，确保方案的科学性、合理性和可行性。

3.方案审批

(1)工程部将更新改造方案提交给物业经理审核。物业经理从项目整体运营、资源配置、业主影响等方面进行综合评估，提出修改意见或审批通过。

(2)对于涉及较大资金投入（如超过一定金额）的项目，还需提交公司管理层审批，同时财务部对预算进行严格审核。

4.项目招标（如有必要）

(1)对于需要通过招标方式选择施工单位或供应商的更新改造项目，由工程部按照公司的招标采购程序，组织招标工作。

(2)招标过程应公开、公平、公正，确保选择到资质合格、技术实力强、报价合理的施工单位或供应商。

5.施工准备

(1)工程部与中标单位签订合同后，组织施工单位、相关部门和人员召开施工前的协调会，明确各方职责、施工要求、安全注意事项等。

(2)施工单位进行施工前的准备工作，包括人员组织、材料设备采购、施工场地布置等，工程部负责监督和检查。

6.施工管理

(1)工程部在施工过程中对工程进度、质量、安全进行全面管理和监督。

(2)定期召开工程例会，协调解决施工中出现的问题，如施工进度偏差、质量缺陷、与业主的矛盾等。

(3)严格控制工程变更，对于确需变更的情况，按照规定的程序