房地产 央行调整房贷利率定价机制及一线城市新政解读：房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！.pdfVIP

2024年9月30日

央行调整房贷利率定价机制及一线城

市新政解读

房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看

好地产板块行情延续！

事件：

2024年9月29日，央行发布《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（央行【2024】第11号）。

9月29日，上海市住建委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发

《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》；广州市人民政府办公厅发布《关于调整房地产市场平稳健康发展措施

的通知》；深圳市住房和建设局等部门发布关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。

◼此次央行对整体房贷定价机制的调整，超出市场预期。核心变化有二：1）变更存量房贷利率中在LPR基础上的加点

幅度，先批量调整，后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。2）借款人可

与银行自主协商房贷利率重定价周期，取消了最短为1年的限制。这对于新增房贷人，也可以看到后续利率随行就市

的情况，缓解一部分观望情绪。此次调整解决了此前房贷利率定价机制的两大痛点问题。

◼一方面，允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，将分为两步进行：1）首先进行一次批量调整，引导各商业银

行在10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整，使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅

约为0.5个百分点。根据市场利率定价自律机制发布的倡议，对于加点幅度高于-30BP的存量房贷利率，将统一调整

到不低于-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有）。目前国有四大行均宣布将调整存量个

人住房贷款利率，10月12日将发布具体操作细则。2）批量调整后进入常态化调整阶段。银行与借款人自主协商、

适时调整加点幅度，利率将在利率重定价日以最近一个月LPR加点形成。自11月1日起，当存量房贷利率与全国新

发放房贷利率偏离到一定幅度时，借款人可与银行协商，由新发放利率贷款置换存量贷款。央行也将在官网增设新栏

目，按季公布全国新发放房贷利率平均值，以方便居民观察自己的房贷利率水平。在利率重定价日，定价基准调整为

最近一个月LPR，重新约定的加点幅度不得低于置换贷款时所在城市房贷利率加点下限（如有）。3）同时，在批量

调整和后续常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导

首套、二套房贷利率均降至全国新发放房贷利率平均水平附近。

◼另一方面，在于取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自11月1日起，合同约定为浮动利率的，借款人可与

银行协商约定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价

周期，使存量房贷利率及时反映定价基准（LPR）的变化，畅通货币政策传导。

◼我们认为，房贷利率定价机制的调整，一方面对于存量房贷人，将有效减少其利息支出、缓解提前还贷的现象；另一

方面或将有助于促使一部分预期利率将持续下行、仍在观望的购房者入市，因为对于新增借款人而言，后续房贷利率

下降也能及时调整，无需等到1年后的重定价周期。此次央行超预期的货币政策，也使得市场对于后续财政政策的预

期提升。

◼广州自9月30日起全面放开限购，为首个全面放开限购的一线城市，广州的调整基本符合市场预期。

◼9月29日深圳优化限购限贷和交易税费相关政策，取消了限价和限售政策。1）限购优化方面，本市户籍在此前的限

购政策基础上，可在外围区域（盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、

大鹏新区范围）增购1套；非本市户籍核心区域社保或个税缴纳最低年限从3年降为1年，外围区域取消社保或个税

年限要求，多孩家庭可购买2套。2）限贷政策方面，将首套房最低首付比例从20%降至15%，二套房从30%降至

20%，深圳已经将二套房最低首付比例降至一线城市最低水平，低于广州的25%。深汕特别合作区首套和二套房最低

首付款比例统一调整为15%，取消利