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一二三线城市购物中心及各业态租金水平分析

一、一线城市购物中心租金水平

总结：根据以上一线城市购物中心（专题阅读）租金水平（专题

阅读），可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月，首

层租金在1500-3000元/平方米/月。

二、二线城市购物中心租金水平

二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其

是在2012年，二三线城市租金突然提速，而一线城市则受到供应增加、

经济放缓以及电商兴起的综合影响，租金增长明显放缓。而在二三线

城市，一方面由于租金基础水平较低，增长空间大；另一方面，那些

使得一线城市增长放缓的因素，在二三线城市影响有限。因此二三线

城市租金累计增幅超过了一线城市。

总结：根据以上二线城市购物中心租金水平，中心区域租金水平

在600-800元，次级商圈租金水平在150-350元。

三、三线城市购物中心租金水平

总结：通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结

四、各大业态租金水平

目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有，以

出租为主。而租金定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业

态。以下介绍四个主要业态的承租情况：

1、服饰类

服装类租金承受能力

服装类业态的商铺，可承受市值范围以内租金的占到60%，超过

了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%，能接受高

于市值范围的商户占13%。可以看出，经营服装类的商户可接纳的租

金范围较广，但普遍集中于市值范围以内租金，能承受高租金的服装

类商户较少。

2、生活服务类

生活服务类商户中，可接受市值范围以内租金的占到80%，占总

量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类

商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费

者日常生活所需为主，主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区

域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周

边的临街商业。对于生活类业态来说，他们的大多属于薄利多销类的

商铺，故对于租金的承担能力会显现的比较弱。

3、餐饮类

餐饮类商户中，可承受市值范围以内租金的占到56%，超过了总

量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占7.4%，能接受高于市值

范围的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费，是吸引人流消费的

主力业态，行业经营的毛利润较高，租金的承受能力也相应较高。目

前，餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色，积极引入

餐饮、娱乐等业态商家已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、

对抗竞争的重要手段。

4、休闲娱乐类

从休闲娱乐业态来看，承受市值范围以下租金范围的商户居多，

占到总量的60%，能承受市值范围和市值以上租金的商户各占到20%。

随着居民收入水平的提高，消费需求由原来的“需求型”向“享受型”

转化，人们对娱乐、休闲的需求随之增加，促进了休闲娱乐业的迅速

发展。休闲娱乐业态属于目的性消费，例如影院和健身中心等，都是

吸引客流的典型业态。目前购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面

积比例，以增加顾客购物的停留时间，增加消费者的消费机会，有助

于带动购物中心其他业态商家的销售。

休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色，商铺面积较大，

对店铺的展示面没有过高的要求，在吸引客流的过程中，提高了抵达

过程中其他小型商铺的曝光率。因此，商场在引进休闲娱乐业态的同

时，可以消化一定的死角面积，并促进商场其他消费，对其租金要求

较低。

总结：通过上述对于各个业态租金的分析总结

由总结可以看出不是所有的商业物业业态的租金价格都是相同的，

他们是否可以承受高租金完全是依靠他们的盈利情况来决定的。业态

的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。