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一二三线城市购物中心及各业态租金水平分析
一、一线城市购物中心租金水平
总结:根据以上一线城市购物中心(专题阅读)租金水平(专题
阅读),可以得出城市的平均水平一般在600-900元/平方米/月,首
层租金在1500-3000元/平方米/月。
二、二线城市购物中心租金水平
二三线城市购物中心租金涨幅在近5年内已超过一线城市。尤其
是在2012年,二三线城市租金突然提速,而一线城市则受到供应增加、
经济放缓以及电商兴起的综合影响,租金增长明显放缓。而在二三线
城市,一方面由于租金基础水平较低,增长空间大;另一方面,那些
使得一线城市增长放缓的因素,在二三线城市影响有限。因此二三线
城市租金累计增幅超过了一线城市。
总结:根据以上二线城市购物中心租金水平,中心区域租金水平
在600-800元,次级商圈租金水平在150-350元。
三、三线城市购物中心租金水平
总结:通过上述对于一二三线城市租金水平的分析总结
四、各大业态租金水平
目前较为成熟的商业地产开发商运营的主要模式是自己持有,以
出租为主。而租金定价问题所依据的是项目所在的地段和所要引入业
态。以下介绍四个主要业态的承租情况:
1、服饰类
服装类租金承受能力
服装类业态的商铺,可承受市值范围以内租金的占到60%,超过
了总量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占27.5%,能接受高
于市值范围的商户占13%。可以看出,经营服装类的商户可接纳的租
金范围较广,但普遍集中于市值范围以内租金,能承受高租金的服装
类商户较少。
2、生活服务类
生活服务类商户中,可接受市值范围以内租金的占到80%,占总
量的五分之四。而能接受高于市值租金的商户仅占20%。生活服务类
商户主要以超市、便利店、生活配套服务为主。此类业态以满足消费
者日常生活所需为主,主要分布在人群居住密集、生活消费频繁的区
域。大部分生活服务类业态分布于大型社区底商或自发形成于社区周
边的临街商业。对于生活类业态来说,他们的大多属于薄利多销类的
商铺,故对于租金的承担能力会显现的比较弱。
3、餐饮类
餐饮类商户中,可承受市值范围以内租金的占到56%,超过了总
量的一半。租金承受能力在市值范围以下的占7.4%,能接受高于市值
范围的商户占37%。餐饮类业态属于目的性消费,是吸引人流消费的
主力业态,行业经营的毛利润较高,租金的承受能力也相应较高。目
前,餐饮业态商家日渐成为消化商业地产面积的重要角色,积极引入
餐饮、娱乐等业态商家已成为购物中心运营者实现提升购物中心人气、
对抗竞争的重要手段。
4、休闲娱乐类
从休闲娱乐业态来看,承受市值范围以下租金范围的商户居多,
占到总量的60%,能承受市值范围和市值以上租金的商户各占到20%。
随着居民收入水平的提高,消费需求由原来的“需求型”向“享受型”
转化,人们对娱乐、休闲的需求随之增加,促进了休闲娱乐业的迅速
发展。休闲娱乐业态属于目的性消费,例如影院和健身中心等,都是
吸引客流的典型业态。目前购物中心都倾向性地提升了娱乐休闲的面
积比例,以增加顾客购物的停留时间,增加消费者的消费机会,有助
于带动购物中心其他业态商家的销售。
休闲娱乐业态在购物中心中充当次主力店的角色,商铺面积较大,
对店铺的展示面没有过高的要求,在吸引客流的过程中,提高了抵达
过程中其他小型商铺的曝光率。因此,商场在引进休闲娱乐业态的同
时,可以消化一定的死角面积,并促进商场其他消费,对其租金要求
较低。
总结:通过上述对于各个业态租金的分析总结
由总结可以看出不是所有的商业物业业态的租金价格都是相同的,
他们是否可以承受高租金完全是依靠他们的盈利情况来决定的。业态
的合理分配可以帮助开发商实现利润的最大化和提高项目的美誉度。
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