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目录
第一章房地产开发程序简介1
第二章房地产开发公司的设立6
第一步房地产开发公司设立的法律程序6
第一项房地产开发公司设立的相关税费6
第三章土地使用权得流程6
第二步得开发土地使用权的法律程序7
第二项得开发土地使用权的相关税费9
第三步拆迁安置阶段的法律程序9
第三项拆迁安置阶段的相关税费10
第四章房地产开发阶段10
第四步立项和可行性研究的法律程序10
第四项立项和可行性研究阶段的相关税费11
第五步规划设计和市政配套法律程序11
第五项规划设计和市政配套的相关税费12
第五章项目建设阶段12
第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12
第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14
第六章销售经营阶段15
第七步销售经营阶段的法律程序16
第七项销售经营阶段的相关税费16
第七章物业管理17
第八步物业管理阶段的法律程序17
第八项物业管理阶段的相关税费17
附录:房地产开发专业术语18
第一节面积类18
第二节价格类20
第三节实务类22
第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介
房地产开发是指房地产开发企业,以盈利为目的投资开发房地产项目,从立
项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城
市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法得国有土地
所有权的土地上进行基础建设,房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以
下几个程序。
1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行
规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是得项目开
工建设的一系列许可证和得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建
设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段得的。《国有土
地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,得的时间也不尽相同。
在房地产开发中,土地的得是最重要的。现阶段,土地的得有两种方式:
划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于
未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校
等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地
使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如
果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。
出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地
70年,教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年,工业用地
50年,商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年等。
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产
开发的重要阶段。在本阶段,为了更快的收回成本,回笼资金,实现赢利,开发
商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和
现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之
前进行销售,现房销售即开发商在得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销
售。
1预售
由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多
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