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商业地产基础知识

商业知识篇

商业地产基础知识

商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等

经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、

公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产是一个具有地产，商业

与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特

性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

一、商业地产分类

（一）、按照开发形式进行分类

商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产

形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车

配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为

经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟

风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业

经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的

较少。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营

情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资

者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租

户、商铺经营者都面临损失。

市场类商铺

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、

零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市

场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从

事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子

市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

社区商铺

指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居

民。社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些

铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

住宅底层商铺

住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层

及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，

很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过

去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住

宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳

定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者

的投资风险相对较小。

百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的

铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状

况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也

有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。

商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展

览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相

对较小，但商业价值很值得关注。

交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里

面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便

于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同

开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

按照投资价值分类

商铺作为房地产中典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价

值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果

投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。对于

街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价

格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。鉴于商铺投资价值的重

要性，按照商铺的投资价值对商铺进行分类。“都市型”商铺--绩优

股“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位

置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长

期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商

业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投

资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商

铺中的绩优股，应该是比较贴切的