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关于哈尔滨市属企业存量安置房资产盘活的

对策研究

作者：王敏史鑫一叶炜东

来源：《产权导刊》2024年第01期

安置房属政策性房产，是政府实施城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被征收人

进行安置所建的房屋。经统计，截至2020年8月，全国已建成安置房266万余套，有效满足

了被征收人房屋产权调换的安置需求。经了解，2011年国务院印发《国有土地上房屋征收与

补偿条例》以来，除原有异地产权调换的安置方式外，被征收人可选择直接获得货币补偿，并

自行选择购买商品住宅。货币化安置方式客观上消化了大量的库存商品房，激活了政府土地供

应和商业开发市场，但也切实减少了已建成安置房需求。此外，随着生活水平提高，改善性住

房需求增加，安置房源较商品房在小区环境、户型结构、配套设施等方面存在明显差距。有的

安置房源市场销售价格没有吸引力，在同一地区与商品房价格相比没有明显价格优势甚至处于

劣势。为此，目前各地市不同程度存在已建成的安置房未能安置消化而闲置情况，面临资金沉

淀、资产闲置、企业还款付息负担沉重等问题。

鉴于以上情况，我们对哈尔滨市属企业存量安置房资产情况进行调查梳理，在调研学习外

地市盘活存量安置房资产经验做法的基础上，就加快推进市属企业存量安置房资产盘活提出相

关对策建议。

一、哈尔滨市属企业存量安置房情况

2008年以来，按照市政府提出的“拉大城市骨架、城区外移、中心区人口外迁、实现先建

后拆、以房等人、现房安置”的总体要求，为满足哈市城建重点项目被拆迁居民的安置需求，

市属企业筹资建设了部分安置小区，如中兴家园、陶瓷小区、民生尚都等。这些项目列入当年

的省棚改计划和市城建计划，并按照规划指标和时限要求完成了项目投资和建设，为城建重点

项目提供了有力支撑。

随着已建成安置房源逐年安置消化，截至目前，市属企业承建的存量安置房源数量及沉淀

资金数目较大，每年发生的物业、供暖及管理费等合计上千万元。

二、外地市经验做法

为加快盘活市属企业存量安置房，我们对外地市安置房有关情况进行调研，其主要做法

是，一方面“以购代建”控制增量，如陕西、广西等省、自治区将符合条件的存量商品房纳入安

置房源，被征收人通过安置房源平台选购政府购买的存量商品房作为棚改安置房。另一方面多

举措盘活存量，措施包括以下几方面。

一是成立领导机构，加强对安置房资产处置组织领导。安置房资产盘活处置是一项系统工

作，需要住建、资规、财政、税务、国资、不动产等多个部门合力推动，为此，有关地市成立

专项工作领导小组，组织领导本地区存量安置房处置工作。

二是明确制度，印发管理办法和流程指引。如南昌市印发有关工作通知和流程指引，明确

国有土地上安置房小区完成竣工验收备案合格后满两年，仍未调拨使用的空置房源，经政府批

准可将其转为商品房向市场进行销售。以及安置房转商品房涉及的批准上市、补缴土地出让

金，办理商品房预售及不动产登记等多项办理流程。合肥市印发《住房租赁试点工作实施方

案》，明确各区拆迁安置后剩余闲置安置房源可转为租赁住房。扬州市印发《空置安置房源回

收利用实施办法》，提出对于未能用于安置的存量安置房，由国企通过购买的方式将存量安置

房用于人才公寓租售，满足人才住房需求。

三是特事特办，给予国有企业资金支持。为支持拥有存量安置房源的政府平台公司化解债

务，南昌市印发文件明确企业已有的划拨土地，对符合规划，划拨土地可转为经营性用地的，

平台公司按现时点评估并缴纳土地出让金，补办出让手续取得土地使用权后，政府通过向平台

公司注资方式，给予平台公司资金支持。

三、盘活路径及分析

根据外地市经验做法，结合市属企业存量安置房实际情况，笔者认为存量安置房主要有以

下五种盘活路径。

※盘活路径一，安置房转商品房。

操作方式：签订土地出让合同，补缴土地出让金，补充提供商品房销售方案，办理销售许

可证，转为商品房。

路径分析：如存量安置房能转为商品房，一方面，企业集团可通过市场销售、冲抵工程欠

款、抵押融资等方式，回收占用资金，降低债务风险，提升融资能力。另一方面，可增加财税

部门土地出让金、房产销售增值税等相关税费收入。但在补缴土地出让金方面，存在两方面问

题。一是补缴金额高，企业负担大。二是按现时点缴纳土地出让价款后，部分房屋销售价格将

高于市场售价，存在“倒挂”问题，会形成经营损失。

※盘活路径二，安置房转保障性租赁住房。

操作方式：根据《哈尔滨市加快发展保障性租赁住房实施方案》（哈