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关于辽宁省棚改新区住房闲置率问题的思考

关于辽宁省棚改新区住房闲置率问题的思

考

本文为辽宁省社会科学规划基金项目

,L13BSH008,

【摘要】本文在实地调研的基础上,分析了棚改新区住房空置率高的主要原

因,提出了对策建议。要在初始工作阶段做到底数清楚;重视提高棚改新区的区位优

势;积极解决棚改新区建设出现的工程质量问题;努力提高物业服务水平;加强外来

人口的教育和管理;耐心解决好“钉子户”问题

【关键词】棚改新区;住房闲置;对策;辽宁省

辽宁省棚户区改造工程实施10年来,主体工程以及绝大部分的后续工程已经基

本竣工,取得了巨大成效。但是,棚改过程中留下的一些值得思考的问题,特别是

“闲置率”的问题应引起有关部门和各级政府的重视。经过调研,了解到辽宁西部

F市某棚改新区的楼房空置率超过了15%。另外,还有极少部分,顶层或者位置极偏,

的房源至今没有分配出去。本文通过分析楼房空置率的具体原因,进一步提出具体

的对策建议

一、棚改新区住房空置率高的主要原因

1、原始计算不够周密,对实际房源的需求量估计偏高

棚改工作之初,一项惠民政策刚刚出台,人们要房的欲望比较强烈,很多居民以

自家房子多、子女多为由,积极为自己争取更多的政策优惠。一些政府的工作人员,

或是由于责任心不强,或者想借此机会谋取私利,支持了少部分居民的不合理要求,

使得建房数量高于实际需求

同时,对商业网点的需求量估计偏高。满足小区商业网点是好事,但估计过高就

会出现问题。本人所调研的棚改新区内一些商业网点至今空闲无人入住,有个别整

栋楼房的一楼网点全部空闲。这些网点全部由于地理位置不好而造成空置。如果当

初建成普通住户房,房价低于商业网点出售,早就有居民入住了

2、区位优势缺失造成空置率

棚改新区多建在离中心城区较远的地方,交通、医疗、教育、商业、服务水平

较中心城区有一定差距,例如一个有四千住户的小区至今没有通公交车。刚开始入

住的一些青年人为了方便子女就学而选择迁出棚改新区;还有一些经济条件宽裕的

居民选择了去综合条件较好的商业小区居住;有的老年人故去,房子由子女继承,其

子女有其他房源居住;还有的居民先行在棚改新区购买了商业网点,由于消费水平导

致经营不善,而选择去其他地区经营。总之,这里的消费水平和商业发展水平较低,

空置的楼房很难对外出租或出售

3、棚改新区的楼房质量有问题

大批集中快速的棚改工程中难免有一些工程质量上的问题。这些问题随着不断

被解决而呈现逐渐减少的趋势,但是也一直在困扰新区居民“住得稳”、“住得

好”的目标的实现

一是顶楼渗漏问题年年发生。由于这里的棚改房楼顶绝大部分是平顶,设计的

优点是省工、省时、省钱,缺点是下雨、下雪流淌速度慢容易造成顶层渗漏。除了

工程设计不合理,同时施工过程没有认真作业,达不到应有的技术要求,此外防水材

料质量不好或偷工减料问题也导致了顶楼的渗漏问题。因此,居民没人愿意住顶

楼。即使住进了顶楼,居民不是选择迁出棚改新区,就是加钱换到低楼层。有的社区

干部反映说,她们这里住顶楼的居民,很多人想用大面积房换成低楼层的小面积,甚

至加钱都愿意。也有的居民反映,顶层楼房想出租都很难,虽然6楼并不高,但是租

户就怕楼顶漏水。同时,楼房主体墙壁单薄,没有隔热保暖层,造成顶楼夏热冬凉

二是供暖供水设备质量问题年年都有发生。相比之下,供水设备主要是水管爆

裂问题不是很多。但是,暖气片爆裂的事情几乎每年都有。一旦发生,殃及多户居民,

不好处理。这些问题造成居民不安心长久居住

4、物业服务水平不高,造成一些居民不愿长期居住

由于棚改新区是由政府主导的宏大工程,这里的物业公

司大多与政府有挂靠关系,其物业公司的组成人员多来自破产企业的相关业务

部门和行业人员,保洁等人员都是区域内下岗失业人员。运作的资金来源有相当部

分靠政府支撑。业主对物业公司无选择权,对物业公司的服务缺少监督权。比如,物

业费的收缴不是发生在物业公司与业主之间,而是由供热公司在收缴供暖费时实行

捆绑或代为收缴。有居民反映,物业公司保洁不到位,维修找不到人,房顶修了还漏,

我们不想交物业费,但是不交物业费就交不了取暖费

5、一些外来租住者造成小区自然环境和人文环境欠佳

调研中了解到,几乎每栋楼里都有来自河北、山东、河南、吉林以及邻近市县

的外来打工族在这里租住房屋。他们中间有的是小商贩,在租住的居室内外堆放大

量杂物,有的在居室内杀鸡宰鹅。因为不是