房地产企业工程项目的风险管理.pdfVIP

地产工程项目风险管理浅析

摘要：工程项目风险管理是指通过风险识别、风险分析、和风险评价等去

认识工程项目的风险,并以此为基础合理地使用各种风险应对措施、管理方

法、技术和手段对项目的风险实行有效地控制,妥善处理风险事件造成的不

利后果,以最少的成本保证项目总体目标实现的管理工作.

关键词：项目风险管理

房地产开发是一个动态的过程，风险因素众多，随着房地产企业不断

发展，企业与客户之间相互依赖日趋紧密,彼此间的商业关系却因竞争激烈

而变化无常。永恒的信任不复存在，新的损失风险也不断增加，因此建设

项目的风险研究与管理已成为房地产企业重要的管理工作。项目的风险管

理贯穿项目开发的各个阶段,而决策、招标、实施和竣工验收等几个阶段为

风险管理最为关键的几个节点.

一、项目决策阶段的风险管理

项目决策阶段的风险管理对于整个项目成败至关重要。对于房地产投

资项目，项目的决策阶段是整个项目的关键，也是投资做好风险管理最重

要的一步,只有正确的决策才能指导项目的实施,保证项目最终盈利。房地

产项目决策风险，主要体现在项目的定位风险、项目资金风险等。

1、项目的定位是决策层根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可

1

行性研究报告做出的，包括项目的目标客户定位、产品定位、建筑产品的

质量定位、建设环境的品质定位，是指导项目设计、建设、营销策划方案

等工作的依据.项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风

格、建设成本、营销推广方案，基本上决定了项目的销售前景。如果项目

定位不准确、盲目开始项目建设，带来的影响将是巨大的，也给管理控制

带来的巨大的难度。

2、项目资金风险任何项目都要面临的风险类型，如果项目资金链出现

问题，项目将会举步维艰。所以,项目可行性报告要体现项目的资金曲线，

制定合理的资金计划，保证项目能够有充足的资金运行。但是由于项目的

资金绝大多数来自于外部，如银行、合作伙伴、金融市场等，因为会受到

金融市场的影响，在做决策时，要保证能合理规避这些外部金融风险事件。

二、项目招标阶段的风险管理

在招标过程中，项目的风险主要来源以下几个方面:

1、工程设计风险。在施工过程中，工程设计的缺陷常常产生大量的工

程变更,而设计变更是造成施工索赔的重要因素,对于业主而言，设计变更

往往造成投资额的增加，使工程项目的造价难以掌握和控制。

2、招标范围不明确。业主在招标文件中给出工程项目的招标范围，即

明确工程承包的内容和范围.招标范围不明确，一方面造成承包商投标报价

不准确，另一方面容易造成合同争议，影响工程项目的实施.

3、工程量清单编制错误。工程量清单反映了拟建工程的全部工程内容

及为实现这些工程内容而进行的所有工作，是投标人投标报价的依据。招

标人编制工程量清单时，如果出现错项、漏项、工程量不准确的问题,可能

2

引起承包商的索赔或通过不平衡报价等方式提高工程造价,从而损害公司

的利益

招标阶段的风险防范：

1、认真审核工程设计图纸，明确招标范围。招标前组织有工程、设计、

成本和营销等业务部门对拟建工程项目进行详细研究，认真审核设计图纸,

最好请专业的审图公司进行审核，尽量减少工程项目在结构上和功能上的

修改。此外,图纸后附带的地质、水文、建筑、气象等技术资料也应做到细

致全面。

2、编制严谨的工程量清单,选择合适的合同计价形式。在招标活动中

委托实力强、信誉好且具有相应资质的工程咨询单位编制工程量清单,对于

工程量做到准确计算，项目特征和工程内容描述清楚。

3、规范招标程序，选择合适的承包商。资格预审、现场踏勘、投标答

疑、开标、评标及定标的各项工作要合乎法律、法规的要求,并根据工程项

目特点和实际情况制定评标原则,评标委员会构成应合理，并给予评标专家

足够的评标时间,以便能够对投标文件中的技术方案和投标报价进行比选

和分析，确保选出质优价廉的承包商.

三、项目实施阶段的风险管理

项目实施阶段的风险管理主要有工程质量风险、工期拖延风险、工程

合同风险.

1、工程合同风险。合同文件是招标文件的重要组成部分,合同风险是

在合同拟定过程中，由于合同条款责任不清，权利不明所造成的风险。因

3

些对合同实施阶段