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谈房地产企业资金管理中存在的问题及相应

举措

房地产企业前期需要投入大资金，且资金周转期长，同时属于资金密集型产

业。因此，资金是房地产企业一项非常重要的资产，房地产企业财务管理中最主

要内容就是资金管理。特别是近年来房地产企业面临一些生存和发展环节的危机

与挑战，使得房企更加关注资金管理的重要性。因此，通过分析房地产企业资金

管理中存在的问题，并针对性提出对策建议，具有重要的现实意义。

一、房地产企业加强资金管理的重要性

房地产企业的资金特点是密集型、金额大，一家企业资金断链就意味着破产，

所以资金是企业的生命力，如何保持这条生命力健康运营是资金管理的主要工作。

房地产企业资金管理的重要意义是现金——资产——现金的循环过程，它是指企

业正常生产经营运转所需要的基本循环资金链条，是企业赖以生存和发展的物质

基础，资金是否良性运转是企业长期稳定发展的根本。房地产企业加强资金管理，

有助于组织资金供应，保证经营活动不间断，提高资金效率，节约资金，提出合

理使用资金建议和措施，促进房地产开发企业提高资金管理水平和经济效益。因

此资金管理是房地产企业管理工作中的最重要的内容。

二、房地产企业资金管理的现状和存在的问题

（一）资金来源渠道较窄

房地产企业资金主要来源股东投入、融资、销售回款三方面，获取土地后支

付的土地款及相关税费来源于股东投入；开发过程中的融资包含开发贷、供应链

上下游企业支付工程款等。而由于资金市场不完善，主管部门对房地产企业融资

相关限制条件多，一部分上市公司可通过发行股票、债券方式筹集资金，中小房

地产企业通常很难符合上市条件，因此银行贷款是在部分房地产企业融资的主要

来源，但随着央行对房地产行业借贷政策收紧，融资成本增加，企业融资更困难；

销售回款方面房地产企业存在预售制度和银行按揭制度，但销售回款需取得预售

证后方可销售实现资金回收，因此在建设过程中中小房地产企业往往面临资金困

难。

（二）资金回笼速度慢

房地产企业的开发过程自获取土地后办理立项、土地证、建设用地许可证、

建设工程规划许可证、施工许可证再到预售证许可证节点多，常规项目快则一年

慢则数年。预售后可实现部分销售回款相应转入监管户再按照监管制度要求从封

顶、单体验收、竣备各节点后，方可解冻相应比例的资金用于项目的开发建设资

金。项目开发周期长、资金专款专用属性影响房地产企业资金回笼速度。其次房

地产企业的资金金额大，项目需要大量资金作为开发和经营成本，除了监控资金

还有沉淀资金，对于在途资金缺乏管理如按揭款因员工离职或是其他原因未及时

收回，往往造成房地产企业资金周转困难，企业在项目开发及经营过程中面临着

较大的财务风险。

（三）资金预算的执行效率低

房地产企业的资金预算是借助预算制度的推行，对公司的经营管理活动进行

事先规划、控制，并有效协调各部门，以达成既定的经营目标和战略目标。当前，

我国房地产企业的预算执行效率较低，具体体现在资金预算计划与实际执行存在

较大偏差，项目资金的投入与回笼并未按照预算铺排的金额和时间节点推进。资

金预算不准确不利于企业的决策，大大降低了资金使用效率，在出现极大偏差时，

如果无法对项目预算做出科学的调整，甚至会影响到企业的整个资金链条，出现

资金断裂的风险。

三、房地产企业资金管理存在问题的原因分析

（一）资金管理缺乏监督机制

企业业务部门对资金计划管理主观意识薄弱，对资金预算管理不够重视，资

金计划在执行过程中存在偏差度较高等问题。在实际工作中计划大于实际需求的

情况会影响企业整个周期的资金安排，融资贷款时间加长则增加资金成本。

（二）投资拿地不严谨影响资金回收速度

大型房地产企业为了扩大市场占有率疯狂拿地，各地区地王“”屡创新高，地

价成本占了总成本的70%以上。企业为了营利需开发中高档商品，但我们国家

大多数住房消费者的收入水平不高，需要的是低成本，物美价廉的普通商品房和

经济适用房，中高档商品的销售周期长、去化慢则拉长资金时间占用。开发过程

中每个环节把控不严影响工程进度，图纸修改、车位配比、验收要求等因素也会

拉长开发周期，从而影响资金周转速度。好的地块决定的一个项目开发能否成功

的70%概率，故投资前的规划预测要精准，但是很多房地产企业由于决策中存

在失误，造成项目难以快速销售，影响资金回笼。

四、房地产企业完善资金管理的对策建议

（一）科学谋划投资行为同步扩大融资渠道