房地产市场分析及营销策划案样本.doc

新城置业[水木清华]营销策划提案

目录

第一部分市场分析A武汉房地产市场分析

B区域市场分析

C同类可比性项目分析

D关键竞争对手分析及我方因应方案

第二部分项目定位及推广策略A项目关键竞争力分析

B项目形象定位

C目标用户定位

D价格定位

E推广策略

F广告创意表现

G广告阶段策略

第三部分营销思绪提出及策略A活动策划

B现场包装

C售楼部包装

D样板房设计

第一部分市场分析

A：武汉市房地产市场分析

武汉市商品房市场经过近几年快速发展，开始展现了以下多个方面特征：

1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势

武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积80.75%，同此增加4.1%，其中别墅、高级公寓均价3800元/M2，同此增加2.7%。

2.房地产开发区域分化十分显著

开发企业投资开发紧随市场导向，越是热点地域，开发企业越有热情，而那些市场不很景气地域,则难以提起开发企业投资爱好。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐地方。

3.规模型住宅区不停出现

伴随投资额度显著增大，大型住宅小区显露头角，武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上项目外，大型项目将集中在“三区 五片”，且这些大型项目标开发和销售全部有较上佳表现。

4.楼盘专题概念在改变

楼市特点和专题是“智能化”，而楼盘专题多以“绿色生态”为主，强调项目标园林景观建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花全部”等。

5.房型设计悄然改变

伴随大众生活水平提升，对住宅房型要求也发生了改变，即：

三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小；

明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光很好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；

动静分区：生活区域“动”和居住区域“静”区隔,很好确保家居生活区“私密性”；

干湿分离：洗衣、洗菜等“湿区”和客厅,卧室等“干区”要有显著分隔。

6.特色楼盘重视“人”需求

特色楼盘差异性强、个性化浓、质量好、品牌好，科技含量高，风格独特，符合现代城市人审美观念，文化意识,享受要求和生活情趣，尤其受到购房者欢迎。

7.购房人更重视楼盘性价比，品质好，价格优楼盘一直是才百姓追棒对象。

B：区域市场分析

一.区域功效配套

1．概况：武汉经济技术开发区在武汉市区西南部，市区中环线和外环线之间，毗邻长江。开发区离市中心15公里。该区域以神龙企业为龙头，包含可口可乐、丽花丝宝等多家大型外资企业落户在此，经济稳步增加为房地产发展提供了良好物质基础。

开发区分为四个功效区：工业区、旅游度假区、管理服务金融区和生活居住区。各区严格分离，又友好统一。

2．基础配套设施

体育中心：占地达88平方米武汉市体育中心正在区内兴建，其中包含一座6万人体育场，一座8000人体育馆及海湾馆等大型体育设施；

道路：区内60余公里支干道，组成了通畅区内道路网络。沪蓉高速公路从东到西横贯全区，建设中京珠高速公路由南至北纵穿开发区。

铁路：拥有连接京广和京九线，通往开发区专用铁路及货站。

码头：距开发区6.5公里港口，区内油码头也已投入使用。经交通部同意，还将兴建一座汽车滚装及货运码头。

医院：设备优异神龙医院已开业应诊，另有4所医院、一所卫生防疫站为开发区居民提供医疗服务。

金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均在开发区建立了支行

客运中心：中南地域大型区域性客运中心正在兴建。

公园：正在兴建汤湖公园、南太子湖公园可为区内居民提供良好休闲场所。

3.关键公交车线路

70路：花桥—宝丰路—郭茨口—沌阳大街（开发区中心）

204路：王家湾—三角湖—体育中心—汉阳造纸厂

205路：武昌火车站—体育中心—武汉农贸大市场

517路：开明路—王家湾—沌阳大街—神龙西路

585路：复兴村—武胜路—神龙二路

596路：湖北省肿瘤医院—街道口—古琴台—沌阳大街

教育配套

开发区现已初步形成了大学、科研机构、中小学、幼稚园、职业教育共同发展格局。现在，区内有新江汉大学，武汉市商学院两所大学，东风设计院、物勘院两家科研院所、试验外语学校、开发区一中（市关键中