大酒店项目定位及营销策划方案书样本.doc

华德大酒店

营销策划方案

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策划发明畅销楼盘，专业推进辉煌业绩。

目录

一、项目概况

二、项目SWOT分析

三、项目整体市场定位

四、目标用户定位

五、价格定位

六、经营定位

七、项目提议

八、销售方案

九、营销推广计划

一、项目概况

本项目是集住宿、餐饮、康体、娱乐、商务为一体综合性酒店，占地40亩，总建筑面积1．6万平方米。

酒店总体暂计划：1—4层为休闲、娱乐配套，5—10层为标准套房，累计127套，11—12层为多功效厅。

二、项目SWOT分析

我们对项目进行SWOT分析，意在充足发挥优势，利用机会，改变劣势，回避威胁，以利于整个营销工作展开。

S（优势）

·区域优势

·交通便利

·产品优势

O（机会）

·市场需求

·市场空白

W（劣势）

·生活配套不足

·使用年限短

·公摊率高

T（威胁）

·竞争项目

1、项目优势分析

区域优势：地处包头稀土高新开发区内，区内大、中型企业云集，酒店、公寓、银行等等商务配套齐全，初步形成一定商务气氛。

交通便利：本项目交通条件十分便利，距火车站1．8公里，距机场16公里，地块两面临路，

产品优势：主力户型面积小、总价低，能吸引投资客关注。

2、项目劣势分析

生活配套不足：本项目标劣势一样在于区域，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周围基础上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所等生活配套设施。

对策：经过项目内1-4层引入部分休闲娱乐方法，增加该房产使用者在物业逗留时间。而这些方法引入应该更多从方便、实用、差异性角度出发。

使用年限短：当地块所剩使用年限不足50年，留给投资者赢利时间有限。

对策：在项目推广中，利用收益率计算使购置者认识到50年投资整体回报率相对于储蓄、国债收益率已经处于一个比较高水平。

公摊率高：产权酒店40%以上公摊率会对投资者产生抗性。

对策：在销售方法上，提议采取返租形式，让总价和回报挂钩，消除投资者抗性。

3、项目机会分析

市场需求：伴随稀土开发区以后不停发展壮大，肯定吸引更多大、中型企业及相关配套企业进驻，势必拉动该区域对写字楼、酒店、公寓等商务物业需求。

市场空白：开发区现有物业产权式酒店是一块空白，同时缺乏酒店化管理商务公寓。

4、项目威胁分析

竞争项目：周围已建成酒店和公寓分流本项目标部分客流。

对策：经过差异性定位，形成产品区隔，突出本项目标特有价值。

三、项目整体市场定位

本项目定位为开发区首家产权式商务酒店

作为定位一个市场基础要素，本身地理位置和客观存在部分条件、市场发展需求和消费者所能提供支持，三者组成了一个定位最为关键三要素，下面从这三个方面来论证上述定位：

首先，本项目在稀土高新开发区，其周围全部是包头乃至中国著名大中型企业，存在大量高收入青年白领和企业管理层人员，这类群体含有一定消费能力。而和区内企业有商务联络企业，在开发区内需要酒店服务，作为其差旅、办公、招待之场所，所以该地段消费者对于经济型酒店有需求。

其次，在稀土高新开发区内居住类商务配套关键是稀土大酒店，及部分宜商宜住公寓。就价格来说，稀土大酒店天天350—400元标间单价，注定其目标用户只能是短期逗留商务、旅游人群；就服务来说，现在在开发区针对长久居住商务客流一般公寓，在服务上只能提供简单物业管理，尚无法满足开发区商务人群生活需求。所以本项目以低于高级酒店住宿费用，高于公寓服务品质经济型酒店做为产品定位，定能以其产品差异性在区域中脱颖而出。

最终，本项定位产权式酒店，做为开发区唯一对外出售酒店物业，一个新兴投资工具，在继海德酒店成功热卖后，定能引发市场对本项目标高度关注。

所以从产品切入来说，本项目以产权式商务酒店为定位是其最好切入点。

同时考虑到有部分自用用户，定位为投资型酒店和自住型酒店相结合方法，以投资型酒店为主。

四、目标用户定位

本项目目标用户定位：

1）、经过长久租赁，以租金形式和土地自然增值获取收益投资客

2）、和稀土高新开发区内企业有商务联络企业。

3）、为中高层管理者和有商务关系用户提供住所周围企业。

第一类用户

期望有大于银行利率投资回报，资金能够经过某种相对比较安全方法保值并增值。看重著名专业型酒店式物业管理，这是吸引租客关键，如加上回购、担保等投资回报确保，更能赢得她们认可。

第二类用户

该类型企业为短距离和服务之企业接触，节省差旅成本，在其周围购置办公兼居住物业。对物业档次有一定要求，同时考虑到长久使用，费用不能太高，