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房地产市场现状调查分析

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房地产市场现状调查分析

摘要：房地产市场营销环境分析是整个营销活动的首要环节。房地产企业的市

场营销活动是在一定的社会经济环境中进行的。营销环境的变化，既会给企业提

供机遇，也会给企业带来威胁。因此，房地产企业要对市场环境进行分析研究，

并对影响房地产开发经营的各种因素及其作用予以确定、评价，并作出反应，从

而使房地产企业能够制定正确的营销战略、目标计划、行动策略、决策措施等，

以保证房地产市场营销的顺利进行。

关键字：房地产市场营销环境现状发展

1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加

快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系

基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发

挥了重要作用。

近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列

措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规

模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地

产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。

在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构

性问题还十分突出。主要表现是：

（一）房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为2000年以来最高，

商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4％和15.2％，今年

一季度比去年同期又分别上涨12.5％和13.5％；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上

升趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15％以上。

据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环

比增长2.8％。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向

中、西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35

个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4％。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如

任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。

（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，

转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大

于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品

住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品

住宅竣工面积只有销售面积的73％。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅

销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房

价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。

（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1％，今年

一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7％，高于全社会固定资产投资增幅。有13

个省区市房地产开发投资增幅超过30％，其中6个地区超过50％，最高的达到115％。

（四）市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商

品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，

100平方米/套以上的占总量的60％—70％，有的城市高达87％。2004年全国经济适用住房

开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地区甚至

停止了经济适用住房建设。

在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观

经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。

2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了

继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、

限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。

系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万

变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地