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东方家园产权式REITs销售方案

产权式REITs叙述

REITs解释

REITs英文全称为RealEstateInvestmentTrusts，汉字翻译后称为房地产投资信托基金，简称“REITs”。

REITs是一个以发行信托基金方法募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按百分比分配给基金持有者一个基金信托产品，而投资收益关键来自发展商所开发房地产项目标租赁和销售，最终以分红返息方法分配给基金持有者。

REITs这个概念单纯从法律意义上解释为“不动产投资信托”称谓愈加正确和贴切。关键第一原因就是“RealEstate”在法律上就是“不动产”意思，“房地产”外延显著小于“不动产”；第二就是“InvestmentTrust”就是“投资信托”意思，应该属于商业信托一个模式。

REITs起源

REITs最早由美国提议，现在陆续进入英国、法国、德国、日本、新加坡、香港等资本主义发达国家及地域。作为一个国际性、最新理念房地产投资、信托方法，现在很多发展中国家已经开始效仿。

REITs特征

对于房地产开发商或不动产持有些人，REITs开辟了一条新融资渠道，为其提供了将所持有相关不动产套现新路径；同时提升了大宗房地产交易市场流动性；有利于优化房地产开发商/投资者资本结构、降低债务、增强资产流动性和提升股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资机会。

而融资模式只是REITs提议形式，在设计商业物业租赁资产证券化产品时，完全仿照REITs结构和管理模式。产权式REITs是基于物业之上，锁定为严格资产担保机制，实现REITs物业要求。

REITs销售形式使投资者采取直接购置物业产权进行投资风险小很多。比之已遭封杀产权式商铺和售后返租模式，产权式REITs在投资安全性上已经有所确保。产权式REITs利用是销售和担保组合方法，有私募性质，从而不需经过金融主管部门审核。

REITs分类

通常依据投资形式不一样，REITs能够分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，和混合型REITs。

权益型REITs，是投资并直接拥有不动产产权，其收入关键起源于所持有不动产产生租金和销售收益，这是现在全球市场上REITs关键类型。

抵押贷款型REITs，并不直接拥有不动产产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，其收入关键起源于贷款利息。

混合型REITs，既投资于不动产产权，同时也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，其性质类似于在交易所公开挂牌交易单位信托基金。而其风险投资收益特征更靠近于债券单位信托基金，为投资者提供了相对稳定红利收益。

以上三种REITs类型共同点为所投资不动产物业类型通常全部相对集中，关键以办公楼、工业厂房、购物中心、住宅／公寓为主。REITs在发行前通常全部已明确其相正确投资组合侧关键。现在全球市场90%以上REITs全部是权益型。

东方家园产权式REITs入市分析

东方家园产权式REITs入市支撑点

大型优质物业加盟

东方家园作为全国最大家居建材连锁超市加盟忠德地产，后期专业化管理和运作将确保长久稳定经营效益，最大程度保障基金持有者全部正当权益。

发展商本身实力及信誉

忠德地产、忠德建业及迁安市东方家园建材贸易现在正逐步形成迁安市品牌企业，经过陆续开发完工精品项目、工程，市场著名度和日俱增，将“福盛花苑”等品牌项目及开发商市场信誉度作为基金持有者后台保障将是REITs销售最关键支撑点。

房地产投资市场巨大潜力

迁安市国民经济各项指标连续增加势必最大程度带动房地产投资，巨大市场潜力将是REITs销售最关键原因之一。

政府政策支持

东方家园作为迁安市政府关键关注项目，相关政策上大力扶持也是REITs销售过程中必不可缺原因。

全新房地产投资方法

REITs销售作为一个全新房地产投资形式进入迁安，相对市场较为单一且传统房地产投资方法，势必将引发市场关注和震动。

区域及地段优势

东方家园商业项目含有得天独厚区域和地段优势，新城区浓厚政商气氛及人气正在不停形成，将为REITs销售铺垫好最关键一个步骤。

物业标准及业态

REITs销售对于物业标准和业态需要较高要求：

物业标准：大型优质商业物业即指大型品牌商业物业或其组合，单体经营面积最少在1.5万～5万平米，且含有地域标志性。其商业内容为著名连锁机构或其组合，协议期限不少于，并有法律依据，由专业精英管理团体进行统一管理商业物业，商业内容可调整。

物业业态：零售购物类、旅游休闲类、商务写字楼类、工业标准厂房类、物流仓储综合体类、专业市场综合体类。

达成以上两点要求可进行REITs销售，总而言之，东方家园商业楼项目即使经营面积略小，但整体条件完全可达成REITs销售。

东方家园产权式REI