房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎么办 .pdfVIP

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房款交了,开发商把房子抵押给银行,购房合同没签怎

么办

篇一：购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商

形成纠纷

购房者签订商品房买卖合同后申请按揭贷款未获批准与开发商形成

纠纷，购房者原商品房认

购书交纳的定金是否可以要求开发商退还？

在如今的商品房交易中，普通购房者往往都会选择银行按揭的方式购

买商品房。开发商在销售宣传中，也往往会承诺成功按揭没有问题。

但由于按揭贷款是银行和购房人之间发生的法律关系，购房人的按揭

申请是否被批准，权利在银行，而不在开发商。因此，常常出现银行

按揭贷款不成，导致商品房买卖合同难以继续履行，合同解除后已付

款项的返还问题。有的开发商认为，依据20XX年《最高人民法院关

于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简

称（解释》）第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷

款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致

商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔

偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合

同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合

同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

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第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定

金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立

商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于

当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将

定金返还买受人。”据此，开发商认为，因为按揭不成是由于购房人

单方的原因，应归责于购房人，所以其在解除合同后只需返还购房人

的首付款，而购房人认购时所交纳的定金不应返还。面对这种情况，

购房人往往有苦难言。那么，开发商的抗辩行为是否符合法律的规

定？

我们认为，开发商的这种辩解不能成立：首先，开发商与购房者签订

商品房认购书和签订正式商品房买卖合同完全是两个不同的法律行

为，是两个法律性质完全不同的交易阶段，法律效果也完全不同。商

品房认购书中的定金，担保的是双方诚信履行继续协商以签订正式商

品房买卖合同的义务，正式买卖合同一旦签订，商品房认购书自然终

止，其中的定金也完

成了它的担保使命，定金条款当然失效。此时，购房者已交纳的定金

应当返还，或者占有改定，不直接返还购房者，而抵作购房者的房价

款。在新签订的正式买卖合同中，若没有特地对定金另作书面约定，

则不存在任何定金担保。上述开发商的抗辩是将认购合同的定金当然

视为另一合同（正式的商品房买卖合同）的担保定金，是没有任何法

律依据的。在正式的商品房买卖合同中，原商品房认购书中的定金已

不再具有定金性质，仅作为商品房购房价款的一部分。因此，合同解

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除后，应作为已付购房款一并返还。其次，《解释》第23条中所言“定

金”与第4条所言“定金”非同一定金。前者所指定金，是指在签订

正式商品房买卖合同时，当事人双方另行书面约定的担保正式商品房

买卖合同履行的定金，非后者所言商品房认购书中担保认购关系双方

继续履行诚信洽谈义务的定金，两者不能混为一谈。

综上所述，正式商品房买卖合同签订后，除当事人双方再行书面约定，

已不存在任何定金，原商品房认购书中定金仅存有价款的性质抵作购

房款。在正式商品房买卖合同因按揭不能解除时，返还购房者的价款

应包括由原商品房认购书定金转化而来的这部分价款，而不得依归责

于购房者的事由解除买卖合同为理由而扣留这部分价款作为定金惩

罚。

篇二：开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施

开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施

谈到开发商的风险，多数人会想到其在从事房地产开发过程中的经营

性风险，如商品房市场价格、建筑材料成本、项目市场定位、资金的

融通以及与房地产开发有关的商业活动存在的风险等，而对于开发商

在按揭中的法律风险却鲜为人知。特别是近年来，由于我国房地产市

场持续升温，按揭的规模不断扩大，许多学者及业界人士对按揭的研

究也投入了大量的精