2024年新形势下房地产经纪行业的困局与出路.doc

新形势下房地产经纪行业的困局与出路

作者：万磊刘贞平

来源：《中国房地产·学术版》第05期

????????摘要：我国经济发展步入下行通道，房地产行业进入“白银”時代，存量房交易占主导，消费行為趋于网络化，经纪行业受到资本市场青睐，这些变化对未来经纪行业的发展带来机遇与挑战。但由于委托方与经纪方存在诸多信息不对称，经纪行业面临道德风险与逆向选择困境，减少了经纪行业的效率。以不对称信息理论為指导，从信号传递和信息甄别角度提出改善提议。

????????关键詞：房地产经纪，信息不对称，道德风险，逆向选择

????????中图分类号：F062.9文献标识码：A

????????文章编号：1001-9138-（）05-0072-80收入曰期：-10-10

????????伴随我国经济发展进入下行通道，房地产行业进入“白银”時代，各级都市逐渐步入以存量房交易為主的時代，房地产经纪行业面临新的发展机遇。同步，伴随经纪行业的发展，诸如虚假房源泛滥、经纪服务质量不高、恶意赚取差价等行业困境仍然存在。因此，有必要研究房地产经纪行业在目前時代背景下的变化与困境，并探索行业发展之策。

????????1時代新变化及其对经纪行业的影响

????????1.1存量房交易将占主导

????????我国各级都市正在梯次进入存量房占主导的交易格局。数据显示，北京一、二手房成交之比為1：1.37，第一季度末该比值到达1：6.2。上海一、二手房成交之比為1：1.51。同年，深圳二级市场转移登记65931笔，三级市场转移登记147694笔，分别同比增長10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。这些数据表明一线都市房地产交易已进入了以存量房交易為主的時代。由于市中心土地的稀缺性，未来其他都市存量房交易占主导也将是必然趋势。存量房時代的到来，将对房地产经纪的行业地位和内部格局导致重要影响。

????????一是开发商地位弱化，房地产经纪行业地位提高。房地产交易由此前开发商主导的新居交易，逐渐向房地产经纪机构主导的存量房交易过渡，人們对于“房地产”的潜意识将由“房地产开发商”慢慢向“房地产经纪机构”转变，房地产经纪在未来房地产行业将起统领作用。

????????二是新居代理机构业务量萎缩，房地产代理企业将面临巨大的市场压力。近年来，我国新建商品房规模不停缩小，全国房屋新动工面积同比下降14.0%，竣工面积下降6.9%。增量房市场的萎缩直接影响了新居代理机构的业务量，新居代理机构将加紧向存量房市场转移或渗透，转型升级将是大势所趋。3月，原以新居代理业务為主的北京思源地产，成立了房通网经纪企业，开始涉足二手房经纪业务。与此同步，世联行入股Q房网，并欲借助其平台介入存量房交易市场。同年5月，以新居代理為关键业务的高策地产与重要从事存量房交易的链家地产合并，合并之举表明新居代理机构正在向存量房行业渗透。

????????1.2消费行為趋向网络化

????????在消费行為网络化的大背景下，房地产经纪行业与互联网正在有机融合。从政府层面，交易网签、市场信息披露、不动产统一登记等制度的陆续实行，提高了房地产交易的安全性。从企业层面，房地产开发类企业的广告公布、客户积累等多依赖于互联网媒体电商平台；房地产中介服务类企业正在使用的多种ERP管理系统、房客源信息公布和搜寻系统、移动APP平台、大数据平台等大大提高了房地产中介行业的服务效率和服务质量。从顾客层面，消费者的消费习惯和消费行為逐渐趋向网络化，购房者对网络和移动互联网的接受度和依赖度展現高速增長，互联网已成為顾客搜索房产信息的第一媒介。

????????网络化消费行為对房地产经纪行业的影响：

????????一是提高信息传播效率，提高营销精确度。互联网時代，经纪行业运用互联网信息平台进行房源公布、搜索和交易配对，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，经纪行业还可以运用大数据定位目的客户，发現客户需求，并通过经纪人的专业服务满足客户的差异化需求，提高营销的精确度。

????????二是颠覆经纪行业的盈利模式。目前我国房地产经纪行业收入来源较為单一，其重要收入来自于撮合成交所获取的服务佣金。互联网時代下经纪佣金将大幅减少甚至免佣，未来经纪机构的收入更多的来源于其他增值服务和延伸服务。因此，经纪机构将变化收费模式，探索收入来源的多元化，提高盈利空间。

????????三是催生大型交易撮合平台的诞生。不管在新居代理领域，还是在二手房经纪行业，我国目前的房地产电商平台尚未承担起交易撮合的功能，往往只是企业公布楼盘广告信息的媒介。在新居代理领域，这些电商平台遍及着铺天盖地的楼盘广告。在二手房经纪领域，既有以公布房源广告為主的媒体电商平台，如安居客、搜房网等；也有以单个经纪机构為载体的ERP管理系统，