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浅析不动产权籍调查模式

摘要：不动产权籍调查，是不动产统一登记制度的重要内容。它是指在现有

地籍调查的基础上，以宗地或宗海为单位，查清不动产的权属、界址、面积、用

途等基本信息，形成宗地（宗海）和宗地界址点成果资料及宗地图、界址点坐标

等资料。同时，按照《不动产登记暂行条例实施细则》规定，对不动产权籍调查

成果进行审查核实，形成权属合法、界址清晰、面积准确的“三定”成果。

关键词：不动产；权籍；调查模式

1引言

目前，我国存在着多种类型、不同层次的不动产调查成果。不同类型、不

[1]

同层次的调查成果各有特点和适用范围，其管理部门各不相同，管理模式也不完

全相同。为便于管理工作，国家应建立全国统一的不动产权籍调查数据库，统一

标准。在此基础上，各地应根据自己实际情况探索适合本地的不动产权籍调查模

式。不动产登记制度是建立在权属调查的基础上的，《不动产登记暂行条例》实

施后，在全国范围内对土地、房屋等不动产开展了统一登记工作，不动产登记机

构对不动产的权属调查、审核和确认是一个重要环节。因此，权属调查结果的准

确性，将直接影响到登记结果的正确性。下面笔者对产权籍调查模式进行初步探

索和研究。

2不动产权籍调查

产权籍调查是不动产登记的基础，是不动产登记的核心，没有准确、完整的

权属资料，不动产统一登记制度就是一句空话。按照不动产统一登记的要求，针

对不同类型的不动产权籍调查工作进行分类处理。根据《不动产权籍调查技术方

案（试行）》，农村集体土地上建筑物、构筑物等不动产权籍调查包括权属调

[2]

查、权籍测量、成果审核与公示等内容。

2.1权属调查

主要内容包括：房屋等建筑物、构筑物的位置、面积、用途及四至关系；房

屋等建筑物、构筑物的所有权人，所有权取得方式及权利来源；农村宅基地及其

地上房屋所有权；房屋等建筑物、构筑物相邻关系，包括相邻权利人情况和相邻

土地使用权情况等。其不动产登记内容主要有：权利人的名称（姓名）、地址及

联系方式，土地使用权人名称（姓名），土地用途，权利期限；地上建筑物的位

置、面积和权属状况等。在调查的过程中本文笔者单位本着材料一次收取、一次

告知、让企业少跑腿的原则服务人民群众。服务过程中对于不便于行动，无法到

场提供材料的特殊人群（老人、残疾人等）采用上门一对一上门服务的形式，为

他们提供便利，该举措获得群众的一致好评。

目前，我国存在大量农村集体土地上的房屋等建筑物、构筑物。此类房屋的

权利人主要是村民，其身份认定是登记工作的难点。为维护农村集体经济组织成

员合法权益，根据《物权法》第99条规定“不动产权属证书是权利人享有该不

动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载

不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。据

此，为厘清农村集体土地上建筑物、构筑物的权利归属，认定其物权属性，维护

农民合法权益、促进农村集体土地高效利用与管理，《乡村振兴战略规划

（2018—2022年）》对农村集体土地上建筑物、构筑物等不动产权属进行了调查、

登记和确权。

2.2权籍测量

地籍调查基础数据成果与房屋等建筑物、构筑物的权属状况及现状。通过实

地测量对权属资料进行核实，并将房屋等建筑物、构筑物的位置、面积和四至关

系信息录入不动产登记系统，对地上房屋及土地使用权进行调查，形成不动产权

籍调查成果。需要说明的是，对于宅基地上的房屋，因历史原因不具备权属调查

条件的，可根据农民群众申请开展权籍调查工作。权籍调查完成后通过不动产登

记系统对不动产权籍调查成果进行审核验收后颁发不动产权属证书。

3数据成果审核与汇交

3.1数据成果审核

主要审核权利人信息、土地使用权信息以及权籍调查表成果的完整性和准确

性。首先，对调查结果进行验收，检查调查成果资料是否完整，是否符合国家土

地调查数据汇交的技术要求。其次，对数据成果进行复核。对调查结果是否正确、

是否符合国家规定的土地管理部门和其他有关部门规定的审批程序进行核实。最

后，对权属和界址争议处理情况进行审核。

3.2成果汇交

成果审核通过后，应及时将调查结果汇总