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经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务模拟试卷(答案在后面)

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题

以下是一个有关房地产市场的案例和3个与之相关的问题：

案例材料

某市为推动经济发展，加强了房地产市场的监管。近期，该市政府颁布了一系列政策，旨在控制房价过快增长，同时促进房地产市场的健康发展。其中包括提高首付款比例，规范地产开发商行为，以及建设多个保障性住房项目等措施。

在政策实施后，该市首套房贷利率有所上升，房地产交易量有所下降。但房价增长速率依旧偏高，需要进一步的调控手段。

为了理解政策效果，政府组织了一次房地产市场调研，调研结果如下：

1.在普通家庭收入增长不显著的情况下，住房需求增长放缓。

2.部分非刚需购房者的购房意愿降低，市场预期趋于谨慎。

3.保障性住房项目的建设对于稳价和满足低收入家庭的住房需求具有积极作用。

问题(一)

多项选择题：

根据上述政策如何影响各个房产参与者？

购房者

房地产开发商

房地产中介商

银行（如贷款发放商业银行）

1.提高首付款比例：

影响分析：这直接增加了购房者的经济负担，抑制了消费者对住房的购买需求，同时促使购房者的购房标准更为严格。

可能的结果是消费者需求的减少，房价增长受到抑制，但短期内对已有购房者的成本影响加大。

2.规范地产开发商行为：

影响分析：通过规范开发商行为，可以减少市场中的乱象和欺诈行为，促进市场公正透明，提升消费者对市场的信心。

长远来看，这有助于开发商之间形成合理竞争，提高整个房地产行业的整体水平。

3.建设保障性住房：

影响分析：增加低收入家庭的住房供应，改善了这些群体的居住环境，同时通过此类住房项目的建设，有利于有效率地使用城市土地资源。

此类政策鼓励市场身份多元化，有助于控制住房市场的价格，使市场供需平衡更趋合理。

问题(三)

论述题：

结合前两个问题，从经济学的角度，评价本次政策调控的效果，并提出进一步的政策建议。

第二题

房地产经纪行业发展迅速，特别是城市房屋每年代理交易越来越多，房地产经纪行业的监管成为了一大焦点。小李于2021年参加房地产经纪人资格考试，顺利通过考试，随后于2022年8月顺利从事房地产经纪工作。

2022年9月粉底公司的老王准备出售在市区的一间住宅，并委托小李为其提供交易代理服务，合影公司于约定9月20日开始挂网销售该住宅。

小李在企业开始接受委托阶段，组织企业员工与客户进行进行搜索市场、评估价值、市场定位以及售后服务等一系列工作。9月20日约定日期，小李为客户推荐了几个中介进行看房，收购商张女士表示要与小李公司进一步洽谈。

根据以上案例，回答下列问题：

依次作为第1问、第2问和第3问，每问各5分。

1、房地产经纪的业务流程具体包括哪些步骤？

（1）、开发客户：企业可以通过多种方式了解客户的需求，例如：公开或者私时的房屋营销等多种方式获得业主的委托。

（2）、房源搜寻：这个步骤是引领关键环节，与从事代理与服务的企业息息相关，企业需要各类信息资源和个人私人人脉以及其他渠道的联系来收集房源信息。

（3）、房源搜集：为客户提供各类房源的选择，为企业带来盈利以及实现服务价值，与企业自身资源和服务团队当时的能力息息相关，大力投入销售和服务人员人力资本。

（4）、客户引导：由成熟的业务团队进行客户引进。提问环节至客户到访现场看房，与业务员沟通引导的行为有关。

（5）、签约促成：在客户和业主就购买达成约定的目地表态，办理签约等义务，对公司企业来说，则关涉是否可以成交和双方成交的达成概率。

（6）、后续服务：为防止客户反悔设有置业顾问扶持售后服务在一段期间内跟进服务，买家可能作为未来可能的二次购买客户源为目标。

2、房屋买卖签约的主要条款包括哪些？

（1）双方姨负：当事人不得就合同已明确双方当事人的名称或姓名及住址。

（2）房屋基本状况：主要以房产证上的记载为准，有不同者以补充的为准。

（3）成交价款与资金交付：可分为分期付款和一次性付款，支付方式可为银行转账、现金等。

（4）产权过户和交付物业：购房人向售房人支付房款以及相关迁出的手续后，即可交付，并分割房屋的使用权。

（5）违约责任：违约责任条款的制作，主要集中在由违约方承担的赔偿计算，以及损失的赔偿。

（6）其他约定事项：房屋买卖合同作为一种完全民事行为能力的法行为，由双方自愿自主达成，主要体现在其他约定事项。

3、房地产经纪人入行需要注意哪些方面？

（1）、加强理论学习：需全身心投入，加强对过去行业监管机制的认识，运用当前知识体系架构和相关行业规则、法律法规来进行实际业务操作。

（2）、提高实践经验：房地产经纪业务要求一定相关的业务经验，不能够凭空进行就业务提出建议，要求有实际与客户和业主进行交易的价位优势及流程性能力氧场视角能手。

（3）、