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我国房地产市场的现状和问题分析

一、关于空置房问题

空置房问题是我国近几年以来所出现的新问题，是我国住房分配制度由国家

供给转向市场供给的过程中出现的。空置房的问题主要有以下几个方面引起：

1、房地产开发商不注重产品质量造成产品不能实现先人们所需求的功能。

它有可能是企业忽视了质量监督造成的，也可能是房地产开发企业在产品开发的

规划和设计阶段未能考虑到房地产未来的发展造成的产品功能滞后。

2、房价过高是市民最大的抱怨，这也是房地产滞销的主要因素。现在房地

产价格过高，严重超过了我国市民经济承受能力。我国房改政策改革从1998年

正式落实到现在已经有7年了，但是，居民的房地产方面的消费能力还是很低的。

虽然我国的高档房地产市场的发展速度近几年并没有放慢的迹象，但是，作为市

场支撑主体的普通消费者的购买欲望因为房价过高而不能得到实现。

3、地产建设高速发展，我国现在房地产投资增速每年都在25％以上，在我

国没有形成强大的购买市场的时候，快速的发展超过了我国市民的经济承受能

力。这样就形成了总量供应充足，消费能力滞后的情况。例如，北京去年的空置

房数量是53万平方米，但是有相当部分的北京市民住房面积低于10平方米。解

决这一部分市民的住房问题将能有效的解决空置房问题。

4、历年累积的空置房。冰冻三尺非一日之寒，我国的空置房问题不是近一

两年才出现的。北京2005年商品房空置的情况看，空置时间3年以内的商品房

约占了9成。新增的空置房成为突出的问题，政府没有拿出明确的态度解决空置

问题。相对我国的农村，市场经济并不发达，但是，由于人们是按需按能力建房

即使有一部分的旧房出现空置，但是对我国整体经济的影响甚微。

二、国民经济平衡发展问题

一国的经济资源总是有限的，在投入了大量的资源建设房地产以后我国的其

他产业必然将受到限制。虽然我国现在的市场供给充足，但是，我国即将形成的

世界加工中心地位将形成世界资源的聚拢作用。这时，我国的其他经济行业对资

源的要求将是更加大的，房地产企业如何在这个过程中实现平稳快速的发展将成

为考验中国经济衡量点。在我国的市场发展中，有的房地产开发商为了追逐利润

利用虚假广告等手段欺骗客户，这对我国的市场信誉受到损害。这就要求我国的

法律加强房地产方面的立法，对于使用不法手段进行宣传的商家要严加惩戒，在

我国国民法律意识较低的时候我国政府管理部门更应加强对市民购房的指导。

三、关于经济适用住房问题

我国经济适用住房的问题主要出现在一些经济发展较快的大城市，由于这些

大城市的经济发展程度较高，使得当地的楼盘集中向豪华化和高档化发展，但是

一般市民并不能够支付得起。这就需要政府加强宏观调控已实现人人有房住的目

标。而出现这样的问题能够从以下方面因素分析：

1、政府的态度。政府的态度能够影响大部分的房地产开发商的发展战略。

虽然京、惠、沪的经济发展程度在国内时走在最前面的，但是，也是首先提出经

济适用房制度的城市。对经济适用住房的开发一般是采用政府补贴和减免税费的

办法。但是如何避免最终落实的时候不变成为富人减免税费，而使得无房户成为

有房户，这个过程需要政府对购买经济适用住房的群体有一个检查的过程，通过

严格的资格审查使得国家的这一福利政策真正落实到需要的人群里去。

2、地产商的合作问题。中国市场经济的发展越来越深入，在如何为市民提

供住房问题及城市发展问题上政府不应忽略了市场作用这个无形的手的影响力。

因为，如果经济适用住房采用英国的方式由政府提供的话，政府可能因此而背负

沉重的包袱，对我国的社会主义市场经济发展造成严重影响。但是企业是以经济

为中心点的，如何界定企业的合理盈利点以利于政府与地产商在经济适用房的开

发上实现双赢甚至是三赢这就需要房地产开发商与政府精诚合作，多一点奉献精

神。

3、市民的收入低是一个重要的因素。虽然国家已经对教师、国家公务员多

次加薪，对已退休人员的养老金也提高了不少，但是，市民的实际购买力仍然低。

这就形成了房地产开发商一头热，作为房地产消费的对象——广大市民却空有期

盼获得住房的热情而没有能力购买。

四、房地产交易的信息化管理

房地产信息化管理是网络发展的结果，计算机出现以后才提出来的。房地产

交易实现信息化将有利于制定国民经济发展战略，有利于政府提供有效的数据。

虽然我国一直以来对房地产交易进行登记注册方式以确定房地产交易的合法性。

但是，这只是为我国的经济统计部门提供统计