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广西南宁地王国际商务中心营销策划案

随着近几年全国房地产业的迅速发展，尤其是2002年以后，全国房地产业持续升温，进入2003年，房地产的建设和发展进一步加速，一座座商业旺铺、商住楼、公寓楼、SOHO、CBD等拔地而起，各具特色的房地产楼盘展露峥嵘。如CBD，传统CBD商务中心区的内部构造往往是根据服务功能和商品特性的分化而平面化地进行布局，形成文化、娱乐、饮食等许多条功能街区。随着CBD内中枢业务功能和规模的扩大，地价的上升以及CBD内商业功能与金融、保险、旅行等其它功能的混合存在和空间竞争，传统CBD商业中心已穷途末路了。面对全国各地如此红火的房地产开发局面，以及各个区域的剧烈的市场竞争，作为现代的CBD商务中心如何在众多的楼盘营销推广中异军突起呢？

纵观全国房地产行业，并结合我本人从事多年房地产之经验，我认为，作为现代的CBD商务中心，要在众多的楼盘营销推广中大划拳脚，多分一杯羹，可采取如下策略：一、理念创新；二、构建品牌；三、抛砖引玉；四、整合推广。

2003年下半年，在操作本项目时，通过我们前期的市场调研，并结合多年的房地产经验，在本案中，根据四大策略的策划思路，准确地把握市场切入点，以精密的谋划迅速打开市场，获取最大的投资效果：首先、在项目理念上进行创新。我们从消费者、南宁区域市场的大势分析入手，锁定的目标客户群的需求，确立本项目定位，提炼出项目的主题与神韵，在更大的行业跨度与空间尺度上整合资源，从而使项目有血有肉，形神俱备；二、重点构建发展商和项目品牌。即通过对项目形象的推广，树立发展商的形象，包括发展商的形象与项目形象，并涵盖自身特点，经过项目品牌的积累，保持项目的市场竞争力，并支持发展商的长线发展；三、在销售策略采取抛砖引玉。即通过采取“折扣优惠抽签内部认购”方式以及多种的付款方式，对商业裙楼部分引进国际级商业航母，买断产权式经营销售，而对主楼部分，吸引更多投资者和客源进行购买和投资；四、整合推广，即在本项目中，我们通过整合企业内外资源，运用多种媒介策略进行优化组合，以最低成本发挥最大效用。

案例：

广西龙门居房地产开发有限责任公司，本着“铸造精品，打造一流”的企业经营理念，全身心投入本项目建设之中-----广西地王国际商会中心。地王国际商会中心将是南宁首座国际化标准的超高层甲级写字楼，总投资达5亿多元，共58层，楼高218米。2003年9月，为了打造南宁首座国际化标准的CBD商会中心，我以广西龙门居房地产开发有限责任公司策划师身份成立项目策划组，主持策划并参与了本项目的营销推广。经调查，我们整理出以下资料：

一、项目概况

广西地王国际商会中心傲立于南宁新城市中心核心地段的金湖广场，建成后将成为广西第一高商住楼，紧临繁华的民族大道，是与市政府、市政协、市新闻中心、各区直、市直机关单位、各大金融机构、商务大厦、星级酒店、大型购物广场等毗邻而立的中央居住区瞩目地标。

1、项目技术经济指标：

（1）建设用地面积：10104.60㎡

（2）总建筑面积：131817.01㎡

（3）一层建筑面积：3325.99㎡

（4）建筑容积率：11.1

（5）绿地面积:2295.50㎡

（6）绿化率：20.3%

（7）建筑层数：地上58层，地下3层

（8）建筑总高度：218.50m

（9）停车数量：地上16辆，地下641辆

2．规划

（1）建筑物的主要面沿金州路展开，东侧面临金湖路，建筑物的其余两侧面临小区内规划道路——金湖广场；

（2）除城市规划道路外，在建设用地范围内，沿建筑物四周的铺地广场也形成环形车道，并兼作环形消防车道。合理布置交通流线，地下车库的出入口分别设在西北面及东面，并与金州路、金湖路衔接流畅；

（3）项目的人流出入口分设，不同使用功能的商业、住宅、观光的出入口再进行分设，按功能上的主次、人车、动静妥善进行分离。

3．户型：

（1）间隔：主流户型优秀，方便实用，户户单边，开阳通风；

（2）平面构造：间隔优秀有利于平面概念炒作；

（3）户型主流面积：主流面积为60㎡-80㎡，也可根据客户要求自由间隔。

户型间隔、平面构造、户型面积在所处区域较为优异，针对面定位准确，为项目一大卖点。

4．项目主要配套

（1）一～五层为裙楼，其中一～三层为商业空间，四层、五层为餐饮层，可吸引本地或国内乃至世界知名商业公司入驻。

（2）六层为花园架空层，设有游泳池及健身房等，其配套设施可供经营获利。

（3）七层以上