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未来三到五年中国房地产市场趋势

1.行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将

为经济发展增添新动力

房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，

且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府

财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我

国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期

间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为

经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，

我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联

动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为

新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以

及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。

此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加

大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长

趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增

长的重要作用。

2.发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币

政策为市场营造良好资金环境

(1)城镇化推动人口红利持续释放，GDP有望保持中高速

增长

结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占

比也将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》

提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使

人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新

经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结

构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩

大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币

政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未

来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。

(2)央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基

调下市场资金合理充裕

国际局势、经济发展、美元进入加息周期等客观环境以

及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮

升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也

面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR后有利于国际机构

增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动

用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理

充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年

M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。

(3)房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将

有所回落

1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳

步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。

与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，

商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、

价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，

房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为

未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央

及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地

成交将继续回落。

3.市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅

需求总量约53亿平方米

(1)模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，

投资和销售额小幅增长

根据中国房地产业中长期发展动态模型，预计未来五

年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与

2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开

工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售

额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅

销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%

左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%

左右。

(2)需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，

拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加

未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53

亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口

带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善

型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。政策调整将有

助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求

空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的

住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质

提高为主的改善型住房需求将稳步增加。