尚正行2013年南阳独山大道综合体项目市场及物业定位建议.pptVIP

南阳独山大道综合体工程市场及物业定位建议;企业简介;

;南阳.藏珑;工程整体规划已经成型，需要合理确定各户型面积及比例配比

到达4500元/㎡的销售均价

开发商缺乏品牌影响力，想通过此工程建立工程品牌及开发商品牌

工程自身要素不高，无景观资源利用，周边生活配套缺乏，且有道路杂音影响

非城市主流开发区域，整体市场供给量大，各工程间竞争剧烈;以人文+产品打造工程的核心竞争力

以买赠形式形成低总价的产品竞争力，拉升价格

合理分期，控制节奏，快速销售，降低风险

展示先行，重视一期面市

工程价值推动品牌价值的成立;南阳.藏珑;南阳.藏珑;南阳.藏珑;南阳.财富公馆;南阳.财富公馆;南阳.财富公馆;南阳.财富公馆;南阳.财富公馆;南阳.财富公馆;首批推出的两栋楼、250余套房源，其中两房三房比例各占50%，截止2013年底已根本售罄，剩余房源缺乏十套，从而取得良好的销售成绩;CONTENTS;;三省交界城市，外来客源更容易渗透；交通便利，多条高速穿过，拉近与周边省市联系；地广人多，客源根底雄厚，对房地产市场具有足够的支撑;区位交通;中心城区较大，分为三个行政区，由于政府的主导作用，城市向东扩北移开展；城市功能分区较为明显，短期内老城区商业中心地位不变;人口开展——根据今年城区人口增长情况及远期规划，南阳城区人口将有一个快速上涨期，从而带来大量的房地产市场需求缺口;建成区范围——随着新区和工业园区的建设，南阳市区的面积以每年增加6平方公里的速度不断扩大，未来可以预见的是城市幅员在现有根底有更大的增加，必将吸引更多的人进入，从而产生大量的住房需求;经济情况;房地产投资：保持平稳快速增加势头，非住宅类投资比重扩大;三大产业结构不断优化，第三产业是其经济开展的一个重要制约

;产业开展;重要经济产业;收入与消费;城镇化水平;城市开展特征;房地产开展阶段;“一心、两轴、五版块”

1.一心：指以中心城区为核心?

?2.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业开展复合轴线，作为南阳市域城镇开展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。?

?3.五板块???指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。;城市属性总结;;房地产投资情况;整体供求：2013年南阳市土地市场供需两旺、首次供大于求;各类土地类型供求量变化：住宅用地趋于饱和、商业用地大幅增加;供求结构：居住用地供给占比一半，但商业用地成交量最大;各区情况：卧龙区今年供给量和成交量大幅增加，本工程所在宛城区土地供给相对较小，2013年成交地块主要集中在白河以南长江路板块;销售额情况;商品房供求情况;销售价格：价格快速上涨，非住宅类商业价值再次拔高;量价情况：市场对价格因素反响较大，除商业用房量价齐跌外，住宅及商务价格以价换量成效明显;1-11南阳市商品房供给106.24万方，备案成交104.71万方，根本供求平衡；从上图可以看出，8月份供给量最大，9月份成交量最大；

从价格上来看，上半年呈上涨之势，下半年逐步企温上升，整体上价格处于上升通道;由图可以看出，3000-6000的价格区间是市场主力供求，4000-5000是市场主流价格；

从不同价位的成交情况来看，4000以下的价位根本上呈现供不应求，4000-5000供大于求，5000-6000根本供求平衡，6000以上价格成交比例急速下降;90-144㎡为市场主流供给面积〔其中120-144㎡供求量最大〕，供给和成交占比分别到达78.42%、69.72%，出现供大于求的局面；

90平米以下、144平米以上的套型市场占比较小，但消化量却很快，呈供小于求;市场库存量最大的面积段依然是90-144平米，但是由于市场需求量也最大，去库存压力较小；

144平米以上大户型根本存在于地段、开发商品牌力较强的工程，比方建业森林半岛等工程，持续旺盛的再改类需求使工程去化明显，后市去库存压力减小

小户型由于前期市场去化不理想，虽然今年去化量有所增加，但后市去库存压力依然较大;南阳房地产区域市场特征;整体市场总结;地块规划指标：;传统行政、商业中心;工程SWOT分析;根据地块质素，我们初步可以判断：

工程具备成为区域大型城市综合体要素条件;竞品工程确定：;建业凯旋广场——即将在全省推广的又一新锐产品系列，主要应用于18地市开发的50万方以下的小型城市综合体类型。凯旋广场集绿色住宅、商务、商业、公寓等多种产品类型为一体，囊括居住、办公、商务、休闲、娱乐、婚庆、美食等多功能业态形式。;北辰南阳中央活动区——南阳高端样板，瞰景大户，南阳地标;博伟彩虹城——中心商圈，时尚街区，功能小户;恒方卢浮公馆——经济优惠型综合体，低首付、去化压力较大;摩根中央