关于房地产企业资金集中管理几个重点问题的研究.docx

关于房地产企业资金集中管理几个重点问题的研究

引言

企业发展的命脉就是资金，并且与企业的健康、可持续发展有着密切的联系，而且，资金运作效率的优劣会对房地产集团企业战略目标和规划的有效实施有着直接的影响。所以，房地产企业要对资金进行集中管理，提高资金的使用效率，降低资金链的断裂风险。对于房地产企业来讲，怎样才能使得资金分而不散、高效运作、动态平衡才是关键所在。

一、房地产企业资金管理的特点

（一）前期资金投入大，回笼周期长且风险高

首先，房地产企业在购买土地时，要对购买土地的资金进行一次性的付清，这样才能获得土地的使用权，进而对其进行后续的开发和应用，所以，前期的投资金额比较大。其次，房地产企业的主要经营内容就是进行项目的建设与开发，但每一个项目的建设时间都较长，前期的开发建设时期也要投入许多的资金，但却不能进行快速回笼。如果市场或政策以及一些其他因素出现变化或是干扰，那么就很容易把资金套牢，造成资金链断裂。

（二）房地产企业的资金投入和回笼，容易受到房地产行业特点影响

房地产是国家的一个基础产业，国家为了确保市场供求关系的合理，防止居民出现非理性购房现象，会采取相应的手段和措施进行市场调控。比如，对一部分购买者的贷款进行约束、压缩信贷规模、提高银行贷款利率等，这些调控手段会致使市场需求降低，降低房地产企业资金回笼的速度。另外，还会导致房地产企业不能进行贷款，或是贷款成本增加，致使其资金出现紧张，甚至还会出现融资。

（三）房地产企业资金来源较少，主要是银行贷款和预售房款

房地产企业若想向金融机构申请贷款，不仅要有充足的启动资金，而且还要有土地使用证、建设规划许可证、建设用地准许证明以及施工许可证。而且，金融机构对于发放贷款控制得也较为严格，需要对房地产企业的运营能力以及未来的发展前景进行综合的分析，只有符合其相关要求才可以进行放贷。并且，发放贷款之后也会对资金的流向进行严格的监督和管理，还会约束资金的使用用途。房地产企业的第二个资金来源就是预售房屋所得到的资金。企业在没有贷款的前提下，可以对房屋预售款进行自由使用，但若是进行抵押贷款时，这部分资金就不再可以自由使用，由银行或是有关的金融机构对其进行监督和管理。

二、资金集中管理体制的优势

首先，企业资金的集中管理可以使得企业内部各部门协调合作。财务资金周转的效率会对企业的经济效益有着直接的影响，所以，房地产企业各部门之间的协调合作程度会直接影响集团的整体运作，尤其是各个部门和财务管理部门的相互协调。所以，资金的集中管理在很大程度上对各部门职能发挥以及协调合作有着积极的促进作用。其次，资金的集中管理可以在很大程度上降低决策中潜在的财务风险系数，并且，还能在很大程度上预防资金操控过程当中潜在的道德风险。最后，加大企业资金集中管理力度，可以大大提高闲散资金的利用效率，实现资金的聚集，对资源进行优化和整合。若是企业当中的某项业务已经走上正轨，那么就会出现较多的闲置资金，恰好另一个业务正在发展，会需要资金，房地产行业体现得最为明显，如果资金链出现断裂，那么将会造成不可预估的后果。加强资金的集中管理，能够有效掌握企业内部的资金余缺情况，进而对其进行科学合理的调用，提升资金的使用效率。

三、房地产企业资金集中管理的必要性和趋势

（一）有利于增强企业的监管能力

若想对房地产企业资金进行集中管理，那么就要坚持相应的集中管理原则和方法。每一个成员公司要把每一年度的资金使用状况上报给总公司或是集团进行审批，并且由集团进行统一的调控和安排，然后再依据实际情况对其进行资金的管控或是支持。通过这样的方法加强对分公司或子公司的控制力度，从而提高自身的监督管理能力。

（二）资金集中管理可以优化资源配置提高资金使用率和企业的整体效益

房地产企业的各个子公司或是分公司，每一时期的发展状况不一样，他们所在的市场环境也就具有差异性，资金用途的不同，所取得的经济效益也就不尽相同。有的公司发展较为平稳，那么资金就会较为充足，有的还会出现闲置；有的公司正处于发展阶段，那么资金可能就会出现短缺，需要通过融资来获取大量资金，以此来解决资金问题。房地产企业对资金进行集中管理，可以对资金进行科学合理的调配，可以把结余的资金进行集中使用，降低融资的次数，进而使得企业内部的资金使用效率得到提升。

（三）资金集中管理可以有效降低决策中财务风险的系数

房地产企业对资金进行集中管理，能够对公司的一些发展前景进行提前的预测。如果公司内部出现了财务风险，能够及时地进行发现并制定相应的解决措施，进而使得资金使用风险得到有效降低，防止子公司或分公司发生资金周转不畅的问题。

四、目前房地产企业资金集中管理的主要模式

（一）资金结算中心

通常情况下，在企业财务内部会设立一个资金结算中心，它是财务内部的一个主要机构，并且具有独立性。主要是负责现金的结算业务