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二十一世纪中国房地产发展趋势

当前中国大陆房地产所处的环境

（一）计划经济正向市场经济转变

1、商业思想。在计划经济的条件下，人们几乎不用花费太多的心血去竞争；但在市

场经济条件下，各种竞争的花招全部出来了。我们必须了解现在市场需求什么标准的房地

产？这种标准的房地产推出以后卖给谁？什么样的价格？市场欠缺什么？这就是要对市场

做一个充分的了解，逐步树立商业思想。

2、价格竞争。现在在房地产市场上有各种不同价格的竞争。A级、B级、C级等不同

级别的房地产价格不同；不同地段上的房地产也有差异；设备、文化、房型、房屋面积的大

小、房屋的楼层上的差异都会产生各种不同的价格。比如，过去在台湾房地产的一楼价较高，

但在国内一楼价格低。这就是地区性的差异。在商场的面积上，香港、台湾地区以及其他国

家的很多商场都已经分割切开做买卖。往往进门的地方或主要走道的地方跟副走道的地方与

次走道的地方价格差异非常大。因为，它所带来的收益是完全不同的。

3、通路竞争。我们以前卖房子，会通过各种渠道。但最近产生很多新的通路。有的

运用电脑网络卖房子；有的国际开发方案运用电脑网络把所有的开发计划传递给所有有资

格、有希望的投资者。加入WTO后，外国的中介机构、电脑网络会把国外新的开发计划传

达到每个参与者手上。

4、市场目标。在亚洲地区讲地段跟北美地区的人讲地段是有不同涵义的。在亚洲讲地

段是按照现有城市发展人口分布密度来确认这个地段的好坏，同时确认了土地的价格和房地

产的价格。在北美地区做地段分析的时候不是这个涵义，他们把整个区域的人口结构、消费

模式、消费能力、教育水平甚至不同种族产生不同的消费、文化差异等方面都会选择出来细

细地分析，看市场需要什么样的产品。就是说美、加地区做一个开发案是从市场开始的，而

我们做一个开发案是从一块土地开始的，是完全不同的观念。

5、并购与策略联盟。在计划经济转向市场经济时，我们会产生很多并购与策略结盟的

事情。过去的并购、结盟往往很单纯，但未来的房地产公司跟中介公司、广告行销公司、家

具公司、电器公司等不同性质的公司也许会做水平与垂直的一种策略结盟，甚至于并购在一

起。这时候房地产所带动的相关产业都有钱赚，都可以创造新的市场，同时又强化你本有的

市场。房地产公司，只要资金足够、拥有市场，增加这些策略结盟通常会加大投资效果。

（二）科技改变了人们的生活形态

1、资讯与通讯。资讯产业的发达，像电脑网络产业的发展，使将来办公室的空间缩

小。在纽约等城市里办公楼很贵，于是很多公司开始让公司职员用电脑在家里联系、操作。

对许多职员来讲，在家办公可以照顾到小孩和家庭，双方都有利。他们是完全以你的绩效来

评断你对公司的贡献。像菲利浦公司在台湾的部分，近30％的职员在家操作，公司把业务

直接通过电脑传给他们。上述工作形态使整个房地产的概念也发生改变。

2、信息港与郊区买房。以前城市以公路相连，铁路交汇的地方一般是一个重要城市，

港口是一个重要城市，海港跟铁路交汇的地方也是一个重要城市，后来还有空港。发展到现

在我们讲资讯港。现在衡量一个城市发达与否，是看这个城市所发出来的电讯密集度，密集

度越高代表它的交易程度越高、文明程度越高、生意越来越火。国外已经有很多有钱人聚集

在一个风景优美的村子里，在这里可以操纵纽约、西雅图或者洛杉矾的很多事业。他不必亲

自出门到会场，他可以通过各种电话（多方电话）会谈；可以通过电视、或者摄影机来相互

对谈。购物的概念改变得更大，买东西可以通过电脑按一下键，就送到你家来了。所以，它

改变了你的生活消费形态。这样，使得道路的使用率降低，疏解了城市交通问题。因此，比

较多的人更喜欢郊区的房子。

（三）国际化与加入WTO后的竞争

入世后，经济格局扩大到国际，即全球的国外企业。国外企业在经验、背景、技术上

面都具有领先的优势。这种优势当然会带来冲击。我相信，这种冲击中国人有能力应对，有

能力把它吸收进来并且发扬光大的。

1、国际分工下的成本竞争。加入WTO以后，生产单位可能是分布在全球各地。资源

分配不同，就会有不同的成本规模，这样就可以选择成本最低、最有效率的地方把它组装起

来。如耐克鞋，鞋底往往是意大利的，内皮是台湾的，组装是在中国大陆。在国外的房地产

开发单位，往往也会衡量世界