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安吉九月花城策划提案

目录

第一部分本案综述第二部分市场分析1.市场环境透视

2.竞争个案盘点3.竞争态势分析4.市场消费分析

第三部分SWOT分析

1.优势分析2.劣势分析3.机会分析4.问题分析

第四部分推广思路

1.定位原则2.品牌定位3.推广设想

第五部分行销方案1.行销“十六字”要诀2.推盘手法

3.营销执行计划

第六部分精诚合作

第一部分本案综述

本案首先对安吉房地产市场环境进行了透视，对安吉房地产市场上所有的竞争对手展开了逐个盘点，并进一步分析了业内竞争态势，深刻剖析了安吉消费者的购买心理和购买行

为，进而对购房者状况作了详细的阐述。

基于对安吉当地房地产市场的深谙与把握，本案对“安吉·灵芝苑”项目进行了SWOT分析。分析结果显示，“灵芝苑”项目具有规模上的优势，以及建筑风格和行销准备上的部分优势；同时，项目在下述方面有着问题点和劣势：如地理环境先天不利，土地开发成本相对较贵，开发商品牌认知度不高等。

总的来看，“安吉·灵芝苑”项目是优势与劣势皆有，威胁与机会并存。这就亟需策划营销机构要对楼盘准确定位，并拿出一套与众不同、乃至出奇制胜的推广创意和营销思路。

依据对安吉消费者崇尚名品、名牌，向往都市生活，能够接受新城区住宅观念的转变等机会点的把握，本案对项目楼盘进行了别具一格的品牌定位——九月花城。即以项目规划中的“九大组团”进行借势造势，打造“九大名园”。每个组团分别拥有自己的环境和配套特

色，每个名园都拥有自己的主题概念、市场定位和卖点。

本案脱俗于竞争楼盘大多以生态环境为主题的品牌定位，赋予了项目楼盘以现代的、都市的、率真的、简洁明快的崭新形象，在安吉倡导“多彩都市名流生活”的住房消费新理念。“九月花城”品牌定位及其卖点的确立，本案创意出了“九大名牌进花城”的推广设想。

在具体的项目营销方案，本案提出了“营销”十二字“要诀”，以及在楼盘的推量、价格和去

化等方面提出了策略性建议，并初拟了本项目的营销执行计划。本案希望通过双方精诚合作，实现以下目标：

◎在3年内完成灵芝苑地块的销售，其中第一年完成项目一期销售的85%;

◎在安吉楼市中树立起宁兴品牌房产形象；

◎帮助宁兴房产与安吉社会各界建立良好的公共关系；

◎为宁兴房产创造可供复制、移植和延伸的品牌资产。

第二部分市场分析

一、市场环境透视

安吉县位于浙江省西北部，全县面积1886平方公里。安吉地理位置优越，交通发达，县城递铺镇距离上海200公里、南京250公里、杭州65公里，国家一级公路04省道和11省道一纵一横贯通全境。水陆可直通湖州、嘉兴、苏州、上海等地。

安吉市房产业在近3—5年内兴起，市场房价呈小幅递升态势，发展良好。随着土地市场的逐渐规范，安吉地价将会有较大幅度的上涨空间。因而，在今后的三五年内会带动房价的跟进上涨。

虽然安吉房产市场目前已开发楼盘销售情况基本达到90%左右，但根据调研结果显示，今年下半年至明年年初还将有1200亩以上的土地市场投放量。而今年下半年安吉拆迁安置居民为1800户，初步以每户居民需求量为120方计算，拆迁户只能消耗300亩左右的土地

量。众多楼盘的推出，将来安吉房产市场很可能形成供大于求的销售状况。围绕在开发商之间实力和专业化程度上的竞争将更为激烈了。

二、竞争个案盘点

安吉市拥有房产公司二十多家，其中有一部分是一些外地资深房产开发公司，如杭州的大家房产、德清的汇丰房产。目前安吉主要竞争楼盘主要是：景欣房产、大家房产、南苑房产、汇丰房产、东方名城和市民中心等几家。其中，以景欣、大家、南苑、汇丰等几家楼盘竞争力为最强。以下对安吉主要楼盘的基本情况作了一个初步介绍。

1、景欣房产

开盘时间：2001年12月

地理位置：新街桥菜市场及递铺港沿线楼盘均价：1390元/平方米

主力户型面积：110-130平方米左右

至2003年中旬，销售率到达98%以上。目前，景欣房产2#地块（从胜利路东侧至芜园路南侧，从递铺路西侧至天荒坪路东侧）预期明年开盘。

2、大家房产a、时代新城

开盘时间：2001年下半年地理位置：胜利西路

均价：从1300元／平方米逐步升至尾盘时期的1420元／平方米

主力户型面积：120平方米左右

至2003年中旬，销售率到达95%。项目已基本封盘。

b、假日风景（商铺）

开盘时间：2003年4月

地理位置：推出位于胜利西路至迎宾大道

均价：1、2、3层均价为4060元/平方米，4—5层价格为1000元/平方米该项目是以商业用途为主的多层建筑形式。目前销售率已达到3