汉阳大道140号地块土地价值分析.pdfVIP

汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究

一、总说明

（一）目的

为平抑土地拍卖制度所带来的房价上扬,武汉市土地拍卖中心近期加大了拍卖土地给

予量。根据公司土地储藏方案,以及公司高层对挂牌土地的初步了解,特委托企划部和营销

部对汉阳大道140号地块做更深入的调查论证,以便充分认识其土地价值（包括商业价值和

住宅价值）,并为公司是否参与竞拍提供根本决策依据。

（二）主要方法

由于时间较紧,本次调查对全国现有商业形态和武昌、汉口的高档住宅局部的调查采用

网络方式,没有一一去现场调查；对汉阳规划方面的资料在查阅相关局部电子政务网外,也

查询了相关统计年鉴,未去相关部门咨询；针对住宅局部,仅对汉阳现有局部可能竞争对手

做现场调查和咨询,针对商业局部,仅对武汉代表性的大型商场做了现场观察,对汉阳大道

和鹦鹉大道的商业气氛做了亲身感受,没有详细统计人流和调查其经营效益；针对汉阳居民

的消费习惯问题,只在调查过程中对了少量口头调查,没有进行正规抽样和书面调查。调查

及讨论时间共5天。

（三）调查和讨论人员

李厚甫、马婕、张国良、郭华梁、周小靖

二、武汉市房地产开展态势

（一）政策动向

1、土地拍卖和贷款限制制度将拉动房价稳步、渐进上扬。这两年政府对房地产市场一直处

于不断的标准过程中,土地拍卖制度的实施和贷款限制制度的推出均刺激武汉市的房价

加速度上扬,但由于开发商原有储藏用地还有一定存量,这种房价的上涨是渐进式,不是

飞跃式的。

2、城市、城郊平衡开展的城市开展模式正在形成。在居住郊区化口号流行2年之后,政府

开始关注城市“空心化〞现象,加大了旧城改造的力度,成片区、成规模的旧城改造正在

形成,城市、城郊平衡开展的城市开展模式正在形成。

3、政府对高档房地产的控制力度将加强。由于房地产价格的上涨速度已经超过老百姓消费

能力的上涨速度,经济界已经出现“泡沫〞和“非泡沫〞的两种争论,但从政府政策导向

看来,对房地产的整体调控力度在加强,特别是高档工程面临的压力将增加。

4、经济适用房在房地产经济中的地位暂时不可动摇。为了满足大多数工薪阶层的购房需求,

在不断推行土地市场化的同时,建设部也一再强调经济适用房的开发比例必须到达年开

发总量的30％,其对高档房价的冲击和平抑作用不可低估。

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（二）经济状况（以下数据资料,均来自武汉市2002年统计年鉴）

1、国民经济持续增长,房地产消费步入平稳期。自2000年起,武汉市人均国内生产总值就

已经超过2000美元,并保持每年8％的增长速度,经济学家认为这将是一个城市房地产

进入平稳开展期的主要经济指标,也是万科看好武汉开展前景的原因之一。此外,从中国

房地产热点城市近两年的房地产开展状况和国民收入的比照状况看,一旦一个城市的房

地产消费热情被调动起来,其房地产开展速度将超过收入增长速度（有人说是泡沫,事实

上是收入高速增长的高收入阶层的推动作用）。

2、城镇居民消费由生存型向享受型转型。武汉市城镇居民可支配收入逐年增加,购置力旺

盛,恩格尔系数呈下降趋势,它说明居民生存型消费期结束,小康舒适、享受型消费趋势

凸显,而住宅消费自然会成上升趋势。

3、在居民总体收入水平增长的同时,不同家庭之间的收入差距呈扩大趋势。统计年鉴称,

武汉城区10％的最高收入家庭,其人均可支配收入增长速度超过20％,其恩格尔系数仅

为0.231,而10％的最低收入家庭,其人均可支配收入的增长速度只有3％,其恩格尔系

数高达0.555。财富的集中将促进二次住房消费比例的加大,也为高素质楼盘的销售带来

市场。

工程指标1999年2000年2001年

数量组成%数量组成%