宝龙项目沟通报告--王版.pptVIP

宝龙城市广场工程分析报告;报告框架：;地理位置;青岛是山东开放程度最高、经济活力最强、最具竞争力的城市之一，她以占全省８%的人口、７%的面积，完成了占全省１４%左右的生产总值和工业增加值、４０%左右的进出口额及利用外资额，经济总量在全国１５个副省级城市中排名第四。;国民生产总值高速开展;产业结构逐步优化增长方式转变加快;投资增速持续放缓经济开展更趋理性;;07年全年实现社会消费品零售额达1199.18亿元，较增长19.1%。其中，城

市市场实现零售额943.25亿元，增长20.2%；农村市场实现零售额255.93亿

元，增长15.4%;经济开展为房地产业带来利好;商业市场分析;上世纪90年代，经济的快速开展以及居民收入水平的提高给青岛的商业带来了巨大的市场，随着社会主义经济市场体制的日益完善，以及“买方市场”的形成，青岛的商业竞争更是到达了白热化的状态。

青岛早期形成的是中山路商圈，但随着中心城区规划的扩大、人口分布格局变化以及中心城区的外迁，青岛市以中山路一枝独秀为商圈的格局被打破，随之又形成了台东商圈、香港中路商圈、李村商圈和城阳商圈。各大商圈也进入了竞争、分化的时代。;青岛市商业开展与分布;香港中路商圈〔又称东部商圈〕位于青岛CBD中，周边交通方便，高楼耸立，是随着岛城东部开发而迅速崛起的新兴商业。由于开发东部方针确实立及市政府的东移，东部地区商业迎来了快速开展的黄金时机。香港中路商圈已成为青岛市目前最具活力的商业区域之一。东部商圈以阳光百货、佳世客、家乐福为中心点向四周发散，佳世客步行街已形成了东部商圈的中轴线。;商圈主力客群;台东商圈位于繁华的市北闹市区，具有人口密度大，交通便利的特点。经营模式主要以大商厦和连锁店为主，商业经营以群众消费为主，可以满足大局部消费者的购物需求.许多市民也把台东、威海路附近作为购房的首选之一，因此台东商圈近几年人口有增无减。此外，台东商圈交通的便利也使得它的辐射力相对较强，作为市区的交通枢纽，目前约有30余条公交线路经过台东，市北、四方、李沧、城阳等地的市民经常利用双休日来此购物。;根据政府??划，调整台东三路商业街的组成结构，依靠市场机制，通过优胜业态减少大型商业零售业态比例和大型综合超市的数量，适当增加餐饮店、酒吧、娱乐休闲场所及综合效劳设施，建成以购物消费为主、档次适中、功能较为完善、满足群众化消费需求的市级商业主中心。;序号;商圈主力客群

外地游客:来青的外地游客以购置旅游特产为主

区域内客户:以日常生活补给为主少量餐饮娱乐;李村位于青岛市城乡结合部，最繁华的“金三角”地带聚集了诸如崂百、北方、华隆、商贸及维客超市等在青岛的大型商业流通企业。近年来消费潜力在不断飚升，吸引了越来越多消费者的注意，现有商业主要以中档和中低档为主，根本满足了北部地区消费者的生活需求.其传统的商业区是以向阳路步行街为轴心呈放射性开展，大商家聚集的辐射效应明显;消费主力客群;城阳商业区业态主要以小商品批发市场、百货公司和专业店为主。目前城阳区中心区域投入运营的大型零售店主要有国货、喜盈门、太阳城和家佳源,现有商业的定位都为中低档,根本上满足了城阳及周边地区消费者的需求.;消费主力客群;后期市场放量;工程现状;工程位置：城阳区文阳路与长城路交会处

开发商：宝龙集团置业

占地面积：35万平方米

总建面积：70万平方米〔商业50万平方米〕

容积率：2

住宅户数：1460户，商业2232套

产品：别墅、小高层、商铺

价格：小高层5300元/平米、复式6100元/平米。商铺在售一层1万-3万/平米

开盘时间：2007.7

工程进度:封顶;工程位置;商业规划;工程分为七大主题区

A区:生活宝龙;B区时尚宝龙;C区动感宝龙;D区摩登宝龙

E区:欢乐宝龙;F区炫酷宝龙;G区休闲宝龙;工程SWOT分析

优势:

工程商业规划符合区位消费需求,

工程开发商具有较强的商业地产运作能力,目前已在15个城市开发了16个同类工程

工程位置处于城阳区商业中心位置

劣势：

工程定位过于全面,但招商仍未到达预期规划的要求

工程功能布局比较不够明确,主题定位与实际操作仍有差距

工程总体量超大,商业动线不够明晰

机遇：

青岛市政府“城市向北”的规划和“北青岛”城市区域规划开展的背景

工程位于“临空港”区位，商业辐射面广

风险：

工程总体量太大，和目前区域入住人口形成极大反差，缺乏人气

工程位置距离市中心较远，短期很难吸引市区人流来此消费

工程周边商业面积租售总供给量将近１００万平方米，竞争剧烈．当前商业地产销售受环境影响遇阻;住宅规划;房型;工程产品;附:城阳介绍;李沧宝龙城市广场工程;附:李沧介绍;附:宝龙城市广场工程位置图