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PMO管理指引手册

集团运营管理部2021年7月

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目录

第1章PMO管理概论 3

1.PMO是什么 4

1.1管理界的3M体系 4

1.2房地产企业经营管理体系框架 4

1.3项目管理的使命 5

1.4项目管理组织模式 6

1.5PMO是什么 9

1.6PMO做什么 10

2.公司PMO体系 12

2.1公司为什么进行PMO体系改革 12

2.2公司的PMO体系设置 12

2.3各类型PMO组织画像 16

2.4各级PMO中的角色 17

第2章PMO管理务实 21

3.PMO体系管理要点 22

3.1PMO体系项目全周期管理的里程碑 22

3.2项目启动阶段PMO管理要点 22

3.3项目开工阶段的PMO管理要点 24

3.4项目首次开盘阶段的PMO管理要点 32

3.5项目竣工前阶段的PMO管理要点 35

3.6后评估阶段的PMO管理要点 42

3.7PMO体系的考核激励机制 44

第3章PMO管理QA 46

4.PMO体系常见问题释义 47

4.1组织管理类问题 47

4.2业务管理类问题 48

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第1章

PMO管理概论

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1.PMO是什么

1.1管理界的3M体系

PMO是项目管理办公室（ProjectManagementOffice）的英文缩写，是企业为了提升项目管理的质量而引入的非行政管理组织机构，要准确地理解PMO，首先要理解项目管理的内涵。

项目管理，英文缩写PMP（ProjectManagementProgram）代表着一套专业的管理知识体系，与工商管理（MBA）、公共管理（MPA）一道被称为管理理论界的3M体系。

项目管理：研究项目运作

项目管理：研究项目运作

工商管理：研究企业经营

公共管理：研究行政、政策管理

图1-1管理界的3M体系

1.2房地产企业经营管理体系框架

房地产企业经营管理体系主要由企业管理体系与项目管理体系组成，企业管理体系和项目管理体系并非独立存在的，而是互相影响、互相融合的一个整体。

企业管理体系由企业组织制度体系及企业管理制度体系构成，项目管理体系由项目业务管理体系与项目运营管理体系构成。

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地产企业经营管理体系

地产企业经营管理体系

企业管理体系

企业管理体系

项目管理体系

项目管理体系

企业组织

企业组织制度体系

企业管理

企业管理制度体系

项目业务

项目业务管理体系

项目运营

项目运营管理体系

图1-2-1房地产企业经营管理体系框架

图1-2-2项目管理体系内容

1.3项目管理的使命

企业管理以实现最优组织效能、获取公司最优财务报表（损益、负债、现金流）表现为最终目标。项目管理以获取项目集群的最优运营质效为目标。

因此，项目管理者的最终使命是实现项目管理目标，但在实现目标的过程中又始终受到时间、成本（资源）、质量（经营质量）的约束，可以说项目管理就是在不同的约束条件下，通过业务管理与运营管理的整合实现最优的项目目标的过程。

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1.4项目管理组织模式

现代企业项目管理组织形式主要有职能型、项目型、矩阵型三种。

1.4.1职能型组织模式

职能型组织模式是指从企业高层到基层，均把承担相同职能

的管理业务及其人员组合在一起，设置相应的管理部门，各级管

理部门和人员实行高度的专业化分工，各自履行一定的项目管理职能。

图1-4-1职能型项目管理组织模式职能型组织模式的优点：

①职能专业分工细，本职能体系建设完善。

②层级分明，单线汇报，执行力强。

③标准统一，不做重复工作。

④管理资源使用效率高，组织精简。

职能型组织模式的缺点：

①职能与项目目标不统一，职能最优、未必项目最优秀。

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②部门间协调难度大，项目数量较多时职能负责人精力不够。

③要求总经理既要强专业又要有高超的管理协调能力。

④多项目环境下，项目问题决策效率低下。

⑤对于客户与市场的反馈反应速度慢。

1.4.2项目型组织模式

在项目型组织模式，每个项目就如同一个微型公司那样运作。

完成每个项目目标所需的所有资源完全分配给这个项目，专门为这个项目服务。专职的项目经理对项目团队拥有完全的项目权力

和行政权力。项目型组织常用在管理离散度大的行业，例如设计院、咨询公司、IT企业、施工企业等。